孫林盛，東方資產(chǎn)并購重組事務(wù)部執(zhí)行總監(jiān)，曾任東方資產(chǎn)業(yè)務(wù)審查部處室負(fù)責(zé)人、中再資產(chǎn)管理股份有限公司高級副總裁，有豐富的不良資產(chǎn)處置、危困企業(yè)重整、債轉(zhuǎn)股、股權(quán)投資及審查經(jīng)驗。（圖為孫林盛在行業(yè)培訓(xùn)會議上）

2021年下半年以來中國部分頭部地產(chǎn)公司發(fā)生了一定程度的流動性困難，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定牽涉到千家萬戶，本報記者采訪了東方資產(chǎn)并購重組部執(zhí)行總監(jiān)孫林盛先生，對此進(jìn)行分析。

本報記者：孫總好！請問您如何看待近期發(fā)生的部分頭部地產(chǎn)公司發(fā)生的流動性風(fēng)險？

孫林盛：我們通過對中國部分頭部民營地產(chǎn)公司的財務(wù)分析和訪談發(fā)現(xiàn)，發(fā)生流動性風(fēng)險的公司通過大量的表外項目公司進(jìn)行融資，借助關(guān)聯(lián)方代持、明股實債等方式美化財務(wù)報表。通過捆綁服務(wù)商入股，地產(chǎn)公司僅需要通過少量資金就能撬動項目開發(fā)，杠桿率非常高。在某些項目中，表面上看是合作方作為大股東接盤，但實際上還是地產(chǎn)公司在操盤，項目已經(jīng)繳納的土地款被地產(chǎn)公司抽走，一旦銷售不及預(yù)期，合作方無法按期實現(xiàn)退出，就會啟動地產(chǎn)公司的回購，導(dǎo)致地產(chǎn)公司流動性緊張。

本報記者：您是如何看待地產(chǎn)公司這種融資模式的，是否存在潛在隱患？

孫林盛：上述融資模式僅僅看表面好像沒有問題，但深入挖掘后就會發(fā)現(xiàn)很多邏輯不合理的地方，一方面，有些港股上市公司，在國內(nèi)大筆融資，另一方面卻在海外高額分紅，這種操作模式是不合邏輯的；再者，表面上看商業(yè)票據(jù)不屬于有息負(fù)債，但其實質(zhì)是折價發(fā)行的零息債券，這在財務(wù)報表上近年來迅速增長，種種跡象綜合下來分析，促成了我們早期就對部分企業(yè)發(fā)出預(yù)警。

本報記者：您是不良資產(chǎn)處置行業(yè)的資深專家，曾被多家機(jī)構(gòu)邀請培訓(xùn)。在您看來，一家企業(yè)從健康成為問題資產(chǎn)的原因有哪些？

孫林盛：原因是多方面的，常見的不良產(chǎn)生的原因有：虛假財務(wù)、產(chǎn)能過剩、跨行業(yè)并購、資產(chǎn)負(fù)債不匹配等。尤其是近年來，許多企業(yè)過度借貸，短貸長投，產(chǎn)生了嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，最終形成不良。

本報記者：您認(rèn)為化解不良的關(guān)鍵在哪里？

孫林盛：首先，不是所有的不良資產(chǎn)都可以通過重組化解風(fēng)險。不良資產(chǎn)處置是一種投資行為，對于因缺乏資金導(dǎo)致項目停滯、經(jīng)營困難而形成的不良資產(chǎn)，比如短債長投的流動性問題，為避免資產(chǎn)價值嚴(yán)重貶損，在審慎合理的原則下，AMC可以注資實現(xiàn)資產(chǎn)增值，提高債權(quán)回收率。然而，如果負(fù)債金額遠(yuǎn)大于資產(chǎn) 價值，資產(chǎn)的回收無法覆蓋負(fù)債本息，是否可以進(jìn)行不良重組還值得商榷。公司基本面的改善，這是不良資產(chǎn)處理盈利的來源，AMC的進(jìn)入不僅僅是將債務(wù)進(jìn)行展期，提升企業(yè)價值才是根本，不然無法退出。

本報記者：非常感謝您的專業(yè)分享！流動性暴雷地產(chǎn)企業(yè)的未來，您是怎么看的？這是替全國成千上萬戶購房者和供貨商問的一個問題。

孫林盛：我相信黨和政府會采用市場化的方式進(jìn)行救助，畢竟絕大多數(shù)都是流動性問題，但這需要政府、企業(yè)、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)共同努力，協(xié)同各方利益，最終會有一個圓滿的結(jié)局。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。