上海濱江區(qū)域或?qū)⒂瓉?lái)新的商業(yè)格局。

今年3月底，上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司，以底價(jià)135.0388億元競(jìng)得黃浦區(qū)濱江地塊。該地塊與綠地外灘中心相鄰，是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)商辦地塊。其成功出讓?zhuān)馕吨贤鉃┥倘Φ倪M(jìn)一步壯大。

黃浦濱江只是一個(gè)縮影。近年來(lái)，上海濱江區(qū)域的商業(yè)地塊出讓與新開(kāi)項(xiàng)目越來(lái)越多，如：B站、美團(tuán)于楊浦濱江拿下商辦地塊；黃浦濱江、徐匯濱江相繼迎來(lái)綠地潮方、AI PLAZA西岸鳳巢的亮相……濱江區(qū)域儼然成就了新的商業(yè)熱土。

政策利好，某種程度上也為區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目提供了“大施拳腳”的機(jī)會(huì)。在《上海市商業(yè)空間布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》草案中， 楊浦濱江、徐匯濱江、北外灘、前灘等濱江區(qū)域的商圈均位列于未來(lái)上海計(jì)劃新增的市級(jí)商業(yè)中心范圍內(nèi)。

這些區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀究竟怎樣，有哪些潛力可供挖掘？贏商網(wǎng)將透過(guò)南外灘、北外灘、楊浦濱江、徐匯濱江、前灘、世博等重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的商圈及商業(yè)現(xiàn)狀，探究其獨(dú)特之處。

南外灘：“新面孔”不斷，與濱江岸線相連

南外灘商圈位于黃浦濱江地塊，與外灘附近的南京東路商圈、豫園商圈相距不遠(yuǎn)。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，南外灘為新興的區(qū)域商圈，商圈面積64.8萬(wàn)㎡，工作日去重客流為71915人，節(jié)假日去重客流51417人。目前，商圈內(nèi)唯一亮相的購(gòu)物中心為綠地外灘中心商業(yè)一期——綠地·外灘潮方。

綠地外灘中心商業(yè)部分總面積約17萬(wàn)平方米，一期商業(yè)“綠地·外灘潮方”與外灘岸線僅“一路之隔”，項(xiàng)目于2021年9月30日亮相，定位為“海派文化中心——外灘高端生活方式和夜生活聚集地”。

濱江金融板塊的規(guī)劃升級(jí)，助推了綠地·外灘潮方的亮相。據(jù)悉，項(xiàng)目還將架起空中廊橋連通黃浦濱江，成為外灘唯一一座與濱江岸線空中相連的商業(yè)體。

相鄰地塊，上海南灘城建聯(lián)合濱和城建拿下的地塊商業(yè)部分，與之相互補(bǔ)充。根據(jù)該地塊的出讓須知，商業(yè)業(yè)態(tài)以商務(wù)配套類(lèi)商業(yè)為主，如生活方式類(lèi)業(yè)態(tài)、餐飲、零售等，并以引進(jìn)中高端品牌為主。

北外灘：高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，各地大佬搶地進(jìn)場(chǎng)

從略顯低調(diào)到高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，天際線不斷被刷新，與陸家嘴(600663)隔江相望的北外灘，在商業(yè)能級(jí)方面得以明顯提升。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，地鐵12號(hào)線提籃橋站、國(guó)際客運(yùn)中心站均在北外灘商圈范圍內(nèi)。其中，國(guó)際客運(yùn)中心站與白玉蘭廣場(chǎng)購(gòu)物中心LG1層無(wú)縫相連，地鐵12號(hào)線提籃橋站周邊則匯聚了北外灘來(lái)福士廣場(chǎng)、上實(shí)中心、白金灣廣場(chǎng)、J·LIFE金茂時(shí)尚生活中心等項(xiàng)目。該商圈同樣為新興商圈，工作日去重客流為347306人，節(jié)假日去重客流為283451人。

2021年，北外灘來(lái)福士亮相，以眾多首店、還原弄堂場(chǎng)景的主題街區(qū)，書(shū)寫(xiě)著摩登時(shí)尚與復(fù)古情懷，為虹口商業(yè)增添新活力。

臨近的北外灘89、90、91街坊地塊，被上實(shí)發(fā)展(600748)（聯(lián)合其他企業(yè)）先后拿下，規(guī)劃建設(shè)浦西第一高樓。今年2月，華貿(mào)35.53億元奪得北外灘59街坊，以奢侈品零售服務(wù)、高端商務(wù)配套為主的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃，彰顯了北外灘市級(jí)商業(yè)中心的地位，同時(shí)將整個(gè)北外灘商圈推向更高的階梯。

陸家嘴濱江：活力金融中心，增量、存量“齊頭并進(jìn)”

地處上海中部、浦東中西部，與外灘隔江而望的陸家嘴濱江，地位與外灘不相上下，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)密度更是位居上海商圈前列。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，小陸家嘴-張楊路商圈為陸家嘴區(qū)域的核心商圈，商圈范圍涵蓋陸家嘴、東昌路、世紀(jì)大道三站地鐵，其中已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量高達(dá)16個(gè)，涵蓋ifc商場(chǎng)、正大廣場(chǎng)、陸家嘴中心L+mall、世紀(jì)匯廣場(chǎng)、第一八佰伴、尚悅灣、九六廣場(chǎng)、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、濱江世茂52+等知名項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)之激烈，可見(jiàn)一斑。

緊挨濱江地帶的陸家嘴濱江金融城，原址為上海船廠，可追溯至1862年英商開(kāi)設(shè)的祥生船廠。2005年，中信泰富與中船置業(yè)達(dá)成合作共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，歷經(jīng)10多年開(kāi)發(fā)，將其打造成一座綜合商業(yè)、住宅、藝術(shù)、酒店、辦公的活力金融中心。GALA MALL尚悅灣廣場(chǎng)和船廠1862均為該金融中心的商業(yè)部分，隨處可見(jiàn)過(guò)往的船廠元素。新開(kāi)商業(yè)與存量改造，共同托起了該商圈的繁盛。

楊浦濱江：工業(yè)蝶變高地，三大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雄踞

有著“百年工業(yè)”文化底蘊(yùn)的楊浦濱江，集聚了中國(guó)第一家發(fā)電廠、第一家煤氣廠、第一家水廠、第一家紡織廠等工業(yè)廠房。隨著城市更新進(jìn)程，眾多工業(yè)廠房變身為城市秀場(chǎng)或者國(guó)際時(shí)尚中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，以打造“濱江國(guó)際創(chuàng)新帶，后工業(yè)未來(lái)水岸”。

其中，由國(guó)棉十七廠改造成的國(guó)際時(shí)尚中心，緊鄰黃浦江北岸，新建了多功能秀場(chǎng)、創(chuàng)意辦公、精品倉(cāng)、酒店式公寓、餐飲娛樂(lè)及游船碼頭等功能區(qū)，成為一大旅游景點(diǎn)。

與之對(duì)應(yīng)的楊浦濱江商圈，為成熟的區(qū)域商圈。贏商大數(shù)據(jù)顯示，該商圈面積421.9萬(wàn)㎡，商圈內(nèi)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心有寶龍·旭輝廣場(chǎng)、七巧國(guó)、百聯(lián)濱江購(gòu)物中心、上海時(shí)代城市奧特萊斯。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)競(jìng)相搶灘拿地，為楊浦濱江帶來(lái)新的機(jī)遇。2020-2021年，美團(tuán)、B站、字節(jié)跳動(dòng)先后斥資在楊浦濱江拿地，且均設(shè)有商業(yè)部分。據(jù)悉，美團(tuán)拿下的地塊中約有6.5萬(wàn)方自持商業(yè)，將積極引入首店和旗艦店，推進(jìn)濱江商業(yè)的建設(shè)。

徐匯濱江：科技與藝術(shù)“齊飛”，打造活力水岸商業(yè)

“科創(chuàng)繡帶”、藝術(shù)殿堂、產(chǎn)業(yè)高地……徐匯濱江尤其是西岸板塊有著多重耀眼標(biāo)簽。在上海2035總體規(guī)劃中，將西岸定位為中央活動(dòng)區(qū)核心承載段，目標(biāo)建成世界級(jí)濱水開(kāi)放空間。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，徐匯濱江區(qū)域涵蓋了兩大商圈，分別是徐匯濱江商圈、云錦路商圈。其中，徐匯濱江商圈為成熟的區(qū)域型商圈，擁有徐匯正大樂(lè)城、徐匯綠地繽紛城、保利時(shí)光里三個(gè)相對(duì)成熟的商業(yè)項(xiàng)目；云錦路商圈為新興商圈，商圈內(nèi)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分別是上海東航云錦天地、上海徐匯綠地濱江CLUB、AI PLAZA西岸鳳巢。

2021年，上海西岸首個(gè)活力水岸旗艦商業(yè)AI PLAZA西岸鳳巢開(kāi)業(yè)，重新定義了商業(yè)與藝術(shù)、自然、科技的融合，激活整個(gè)濱江的城市活力。未來(lái)，徐匯濱江區(qū)域內(nèi)還將迎來(lái)龍華會(huì)、西岸傳媒港、陽(yáng)光濱江天地的亮相，進(jìn)一步完善區(qū)域生活，帶來(lái)更多想象空間。

前灘：陸家嘴2.0升級(jí)版本，商業(yè)大有可為

在《上海2035規(guī)劃》中，前灘被列為城市高等級(jí)的中央活動(dòng)區(qū)之一，是陸家嘴2.0升級(jí)版本。內(nèi)地市場(chǎng)第三個(gè)太古里——前灘太古里的到來(lái)，加速了這一目標(biāo)進(jìn)程。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，前灘商圈為新興的區(qū)域商圈，以商務(wù)辦公人群為主，工作日去重客流遠(yuǎn)高于節(jié)假日去重客流。商圈內(nèi)的購(gòu)物中心主要包括前灘太古里、晶耀前灘、前灘31、上海29-03地塊。

2021年，內(nèi)地第三個(gè)太古里——前灘太古里迎來(lái)開(kāi)業(yè)，其重奢云集的品牌組合，打破了上海“浦西恒隆廣場(chǎng)、浦東IFC商場(chǎng)”高奢商場(chǎng)格局。距離前灘太古里不遠(yuǎn)處，港信德集團(tuán)與上海陸家嘴集團(tuán)在浦東前灘開(kāi)發(fā)的商業(yè)文化綜合體項(xiàng)目“前灘31”已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2023年4月開(kāi)業(yè)。其商業(yè)部分“前灘31樂(lè)薈”將打造成為國(guó)內(nèi)首個(gè)文娛MALL。

此外，世貿(mào)中心和前灘東方廣場(chǎng)的底層配置了沿街商業(yè)，前灘四方城規(guī)劃的有寫(xiě)字樓配套商業(yè)，前灘太古里東側(cè)則是2幅大型商住辦項(xiàng)目，皆處于建設(shè)中。未來(lái)，前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)規(guī)劃的可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面建成后，商業(yè)部分更是大有可為。

后灘：世博溢出效應(yīng)，超大體量商業(yè)“坐陣”

上海后灘一般指上海世博后灘濕地公園，為上海世博園的核心綠地景觀之一。2010年上海世博會(huì)舉辦，將上海這座城市推向了世界，同時(shí)帶動(dòng)了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

世博會(huì)結(jié)束后，世博園區(qū)最大的單體項(xiàng)目世博軸，被改建為超廣域型購(gòu)物中心——上海世博源，并通過(guò)“水”元素巧妙地將整體打造成“二街五區(qū)”，成為兩站地鐵站的上蓋商業(yè)，于2014年正式開(kāi)業(yè)。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，世博商圈為成熟的區(qū)域商圈，工作日去重客流與節(jié)假日去重客流均超過(guò)40萬(wàn)。目前，商圈內(nèi)的唯一大型購(gòu)物中心仍是世博源。周邊的中華藝術(shù)宮、梅賽德斯-奔馳文化中心、世博公園，豐富了商圈的客群需求，也使得這座總建筑面積達(dá)33萬(wàn)方的商業(yè)體，不斷根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整。

?（以上圖片來(lái)源于贏商大數(shù)據(jù)-城市商業(yè)地圖）