上一次美國(guó)的購(gòu)物中心被“荒地”籠罩是在去年11月，當(dāng)時(shí)的情形生動(dòng)地提醒人們：隨著破產(chǎn)客戶(hù)的名單不斷拉長(zhǎng)，兩家大型購(gòu)物中心的業(yè)主在一個(gè)周末申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，當(dāng)時(shí)有媒體稱(chēng)，商場(chǎng)租戶(hù)之間發(fā)生了一場(chǎng)所謂的“大屠殺”事件。

在去年11月初，兩個(gè)購(gòu)物中心房地產(chǎn)投資信托基金——賓夕法尼亞州不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)和CBL & Associates Properties——申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)，理由是新冠病毒大流行給租戶(hù)帶來(lái)了壓力，并暗示它們自己也承受著很大的壓力。法庭文件顯示，這兩家房地產(chǎn)投資信托基金在全美總共占據(jù)了8700萬(wàn)平方英尺(約合808萬(wàn)平方米)的房地產(chǎn)面積。

不過(guò)，盡管期間偶爾會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但自2020年末以來(lái)，購(gòu)物中心行業(yè)自己的強(qiáng)行硬撐，再加上美國(guó)政府實(shí)施的“無(wú)條件基本收入”(Universal Basic Income)政策提供了支持，這個(gè)行業(yè)一直都相對(duì)穩(wěn)定。最近幾個(gè)月以來(lái)，隨著美國(guó)政府最新刺激資金的流入，美國(guó)的零售銷(xiāo)售創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，而只要政府慷慨提供的資金還在繼續(xù)涌入，購(gòu)物中心行業(yè)就還能勉力支撐下去。

不幸的是，在現(xiàn)在的這個(gè)世界里，哪個(gè)企業(yè)還能再活一天、而哪個(gè)企業(yè)則必須申請(qǐng)破產(chǎn)，越來(lái)越多地取決于政府的中央計(jì)劃，很少會(huì)發(fā)生所謂的“流動(dòng)性事件”，但購(gòu)物中心行業(yè)的基本面卻仍在繼續(xù)崩潰。

據(jù)最近的一項(xiàng)分析顯示，在2020年里，經(jīng)估價(jià)后的美國(guó)購(gòu)物中心價(jià)值平均而言暴跌了60%，這不僅預(yù)示著零售物業(yè)將會(huì)面臨更多的痛苦——盡管有報(bào)道稱(chēng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從新冠病毒大流行所導(dǎo)致的停擺中復(fù)蘇。高盛表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度甚至達(dá)到了有記錄以來(lái)的最快水平——還有迄今為止最明確的跡象表明，這個(gè)痛苦的世界正在等待著美國(guó)政府無(wú)數(shù)次提供支持的嘗試變得不再可行的那一刻，到那時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲哀現(xiàn)實(shí)將會(huì)重新浮出水面。

在壞賬和欠款、違約以及喪失抵押品贖回權(quán)引發(fā)房地產(chǎn)重新估值之后，118處有商業(yè)抵押貸款支持證券債務(wù)的零售錨定房產(chǎn)的價(jià)值被抹去了大約40億美元。

更加糟糕的是：60%的平均降幅實(shí)際上可能低估了待售房產(chǎn)的損失，因?yàn)橛刑嗟牧闶鄯康禺a(chǎn)陷入了困境。更糟糕的是：隨著電子商務(wù)繼續(xù)搶占市場(chǎng)份額，很少有買(mǎi)家愿意冒險(xiǎn)收購(gòu)老化的購(gòu)物中心。

降幅令人瞠目

“這個(gè)降幅真是令人瞠目結(jié)舌。”DBRS Morningstar評(píng)級(jí)服務(wù)公司跟蹤商業(yè)房地產(chǎn)的分析師格溫·魯什(Gwen Roush)在接受采訪時(shí)表示。

因此，由于預(yù)計(jì)購(gòu)物中心歷史上最大的市場(chǎng)清算沖擊即將到來(lái)，西蒙地產(chǎn)集團(tuán)(Simon Property Group)、布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司(Brookfield Asset Management)和喜達(dá)屋資本集團(tuán)(Starwood Capital Group)等最大的業(yè)主們已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)，放棄那些賠錢(qián)的物業(yè)，同時(shí)對(duì)可行的物業(yè)進(jìn)行再投資。當(dāng)然，美國(guó)購(gòu)物中心的“噩夢(mèng)”早就來(lái)了——亞馬遜(股票代碼：AMZN)摧毀了全美各地的實(shí)體店，而新冠病毒疫情只是釘在棺木上的最后一顆釘子而已。

在新冠肺炎疫情促使美國(guó)人加速轉(zhuǎn)向網(wǎng)購(gòu)之前，購(gòu)物中心就已經(jīng)因?yàn)榘儇浬痰甑钠飘a(chǎn)和很高的空置率而遭受到了重創(chuàng)。即使疫苗廣泛接種并最終形成群體免疫，也不太可能會(huì)吸引顧客回到散發(fā)著肉桂烘焙食品香味的、早已被時(shí)代所拋棄的購(gòu)物中心里去。

當(dāng)“錘子”打來(lái)的時(shí)候，后果將是災(zāi)難性的：根據(jù)Compass Point Research & Trading的房地產(chǎn)分析師弗洛里斯·范·迪庫(kù)姆(Floris Van Dijkum)的說(shuō)法，就美國(guó)的1100家室內(nèi)購(gòu)物中心而言，其中只有大約一半有很好的生存機(jī)會(huì)。他說(shuō)道，強(qiáng)者將變得更強(qiáng)，而最弱的購(gòu)物中心則將面臨被拋棄或更糟的境地。

“(購(gòu)物中心的)質(zhì)量或好或壞，兩者之間存在著巨大的分歧。”范·迪庫(kù)姆說(shuō)道。“按價(jià)值計(jì)算，80%的價(jià)值都集中在前300家購(gòu)物中心身上。”

由于預(yù)計(jì)一旦“最后審判日”到來(lái)，債務(wù)最終將不得不被清算，美國(guó)最大的購(gòu)物中心業(yè)主西蒙地產(chǎn)集團(tuán)正在與貸款經(jīng)理合作，對(duì)那些表現(xiàn)不佳的購(gòu)物中心的債務(wù)進(jìn)行重組，或者直接交還鑰匙。

“我們希望能在一些方面達(dá)成交易。”西蒙地產(chǎn)集團(tuán)的首席執(zhí)行官大衛(wèi)·西蒙(David Simon)在該公司最新的財(cái)報(bào)電話(huà)會(huì)議上表示。“否則，它們將不再是我們業(yè)務(wù)組合的一部分，我們祝新的業(yè)主能有好運(yùn)。”

價(jià)值取決于質(zhì)量好壞

據(jù)當(dāng)?shù)匦侣剤?bào)道，西蒙地產(chǎn)集團(tuán)位于亞特蘭大郊外的Town Center購(gòu)物中心曾被估價(jià)為3.22億美元，但在2月份進(jìn)行的一次法院止贖拍賣(mài)中，這個(gè)購(gòu)物中心沒(méi)有收到任何競(jìng)標(biāo)。另外，該公司旗下位于費(fèi)城附近的蒙哥馬利購(gòu)物中心(Montgomery Mall)去年的估值僅為6100萬(wàn)美元，較2014年的價(jià)值下降了69%。

據(jù)房地產(chǎn)資本分析公司(Real Capital Analytics Inc.)提供的數(shù)據(jù)顯示，1月份售出的少數(shù)幾家購(gòu)物中心的價(jià)格同比僅下降了1.8%。據(jù)這家研究公司的高級(jí)副總裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)說(shuō)，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)賣(mài)出去的購(gòu)物中心都有著很高的質(zhì)量，但那些質(zhì)量不好的購(gòu)物中心則拿不到報(bào)價(jià)。

有些較為樂(lè)觀的購(gòu)物中心賣(mài)家正在等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，然后再?lài)L試拋售房產(chǎn)，寄希望于到那時(shí)價(jià)格會(huì)變得更高一些。

擁有37家美國(guó)購(gòu)物中心的Unibaal-Rodamco-Westfield在第四季度財(cái)報(bào)中表示，該公司希望在2022年“當(dāng)投資市場(chǎng)重新開(kāi)放時(shí)，大幅減少我們?cè)诿绹?guó)的財(cái)務(wù)敞口”——換而言之，現(xiàn)在該公司手里還有很多購(gòu)物中心賣(mài)不出去。

與此同時(shí)，根據(jù)科斯特洛的說(shuō)法，對(duì)于許多低端購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，其價(jià)值只是相當(dāng)于土地成本減去拆遷成本而已。

“橙色的瓷磚和棕色的地毯只會(huì)被拆掉，翻到下面，最終會(huì)以人們可以在那里建造其他建筑物的價(jià)格來(lái)進(jìn)行交易。”他說(shuō)道。

與此同時(shí)，空置率還在不斷上升，租戶(hù)滯納租金，而在這種越來(lái)越令人絕望的情況下，多家購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商都已開(kāi)始試圖逃避債務(wù)負(fù)擔(dān)。但是，這樣做的結(jié)果并不太好：購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商Washington Prime Group在2月份沒(méi)有支付利息，而是聘請(qǐng)了重組顧問(wèn)。而如上所述，賓夕法尼亞州房地產(chǎn)投資信托基金和CBL & Associates Properties則已在去年申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

與此同時(shí)，此前被壓了下去的違約現(xiàn)象正在變得堆積如山：Trepp數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)管理的角度來(lái)看，大約17%擁有CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)貸款的零售物業(yè)因拖欠付款或其他財(cái)務(wù)問(wèn)題而被轉(zhuǎn)移到了追索專(zhuān)家手中，僅次于酒店物業(yè)的24.5%。這就意味著，一旦“大壩”的大門(mén)打開(kāi)，遲早會(huì)出現(xiàn)大量的違約。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Kroll Bond Rating Agency的高級(jí)董事總經(jīng)理Roy Chun表示，該機(jī)構(gòu)已經(jīng)下調(diào)了數(shù)百批債券的評(píng)級(jí)，其中許多是購(gòu)物中心的債券，因?yàn)槿藗冊(cè)絹?lái)越擔(dān)心投資者會(huì)得不到償還。他說(shuō)道，資金停止流動(dòng)只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

“如果這是一場(chǎng)棒球賽，那么可以說(shuō)現(xiàn)在比賽是在第六局或第七局。”他說(shuō)道。“但你已經(jīng)知道誰(shuí)是贏家，誰(shuí)是輸家了。”(星云)