近日網傳消息，按照住宅用地分類調控文件要求，重點城市實施“兩集中”：

一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。

北上廣深等22個重點城市在列，分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。(僅供參考，具體以官方為準)

按照網傳，2021年這些城市住宅用地公告不能超過3次，集中在3月、4月、8月，其余時間不得再發布。

如果消息屬實，這將是土地市場的重大變革，尤其對于房企影響甚大。

01

據了解，目前已經有部分城市發布了相關正式文件：

青島市2月24日，青島市自然資源和規劃局官網發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的通知。

《通知》明確，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。

即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

鄭州市

2月23日，鄭州市自然資源和規劃局發布文件《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》。

《通知》明確，2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

天津市

2月23日，天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》。

為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。

此外，蘇州、無錫等地也傳出要落實集中供地政策。

以往分散供地的時候，開發商在同行頻頻拍地的壓力下會增加緊迫感，不斷地加杠桿，增加高價拿地需求。

同一城市高價拍地事件頻出，地價上漲，房價自然就不可能降低。

同時，高昂的地價也讓購房者對未來房價繼續暴漲充滿信心，這無形中催生了不少投資炒房的現象。

因此，22個重點城市實行土地供應兩集中的政策是踐行“房住不炒”的具體體現，可以從供給端最大限度的抑制樓市泡沫，逐步讓樓市回歸理性。

02

若是“兩集中”供地政策確定，那么，實際上就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。

“三道紅線”

2020年8月20日，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，明確了收緊地產開發商融資的“三道紅線”。

從2021年1月1日起，房地產企業資金監測和融資管理規則將在全行業全面開始實施，并力爭在3年內達標。

也就是說，你越是缺錢，就越是不讓你融資，超過這三條紅線的，都會對融資形成限制。

到底如何來限制呢?

根據三項指標的踩線情況，相關部門直接給出了相關的管控范圍和目標，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔進行管理。

簡單說，就是房企的融資難度增大，特別是負債率高的房企，融資將會異常艱難。

放眼全中國，超過一半的房企都踩到了3大紅線

2019年銷售額各陣營踩線企業數量

這也就意味著，絕大多數開發商的融資規模，都會被限制在了增長5%以內，這顯然是遠遠不夠的。

監管部門的意圖很明顯：降低房企杠桿，抑制火爆的土地行情以及居高不下的房價，確保房地產市場平穩健康發展。

“三道紅線”靴子落地，必然會引發不少房企金融暴雷，甚至中國房地產行業也將進入變革時代。

此外，銀行也開始主動排查“地雷”了。

“房貸集中度”

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為銀行設定了房貸規模的“兩道紅線”。

主要內容是分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

如果說“三道紅線”是從房企融資入手，去杠桿、清庫存，避免企業出現現金流吃緊及爛尾樓等問題。

那么“房貸集中度”就是從銀行及購房者個人通過設立上限的方式，減少資金流向房地產。

而此次土地出讓政策調整來得有些猝不及防，一年只能賣三次地，給地產行業帶來的壓力并不亞于2020年的這“五道紅線”。

那么，“兩集中”供地政策如若執行，對于地產行業來說到底會產生什么影響?

03

本次土地供應政策的巨大變革不僅會對行業帶來深遠影響，而且也會給房企帶來更大挑戰。

有業內人士做出了以下推測：

1、每批次涉宅地塊數量會有一定程度的增加

根據以往涉宅地塊掛牌習慣，一般城市都未曾出現過單場土拍超過10幅涉宅地塊的情況。

2020年重點城市(市本級)住宅用地供應情況

數據來源：CREIS中指數據

假設22個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗。

2、對于房企的資金要求更高

如果一年只能在3月、4月、8月集中掛地拍賣的話，對于房企來說，原有的融資、拿地、操盤模式均要發生變化。

高額的保證金、土地出讓金等將對房企的綜合實力，尤其是資金實力，要求越來越高。

新政影響下，資本雄厚的大房企會擁有較強優勢，但小房企并非沒有機會。

當下市場，開發商都追求快周轉。基本上是拿一塊，趕緊建、趕緊賣，回籠資金后再拿下一塊。

而集中供地，大房企在拿地上會更為慎重，這對于部分資金實力較弱的小房企來說，也不乏撿漏的機會。

3、土地供應關系變化，拿地可能憑運氣

拿地越來越不容易，只能在這幾個月內集中補倉，這些需求被擠壓，可能也會出現供應需求的變化。

開發房企拿地熱情高，土地競爭度高，可能也更容易觸及最高限價，最后大部分土地都會進入搖號環節。

那接下來拿地可能就不是比拼經濟實力，運氣成分占了大多數。

4、有效抑制房價過熱，有利于穩住市場預期

土地集中供應，必然會帶來項目的集中入市，市場競爭將主要以“價格戰”為主。

對于購房者來說選擇更大，更容易獲取市場信息，能夠有效穩住市場預期，促進市場回歸理性，抑制房價過熱。

5、帶火周邊三四線城市，開發商外溢效應明顯

由于集中供地的影響，開發商在22個熱點城市的拿地難度將明顯增加。

在22個熱點城市拿不到地的開發商，可能會外溢到周邊三四線城市，特別是城市群、都市圈內部城市。

相應地，這22城之外的城市土地市場就被刺激了。

04

雖然哈爾濱不在這22個城市中，也并未出臺相關政策，但本次土地新政對于哈爾濱的間接影響也是不容小覷。

2020年，中國樓市跌宕起伏，但哈爾濱土地市場并未陷入低迷。

2020年哈爾濱全年供應住宅、商住、商業等經營性用地共計成交99宗，共31家受讓單位，38個開發項目，總成交土地面積高達613.63萬㎡。

2020年哈爾濱土地成交總金額達到306.5億元，環比上漲44.8%，規劃建筑面積較2019年環比增加63.1%。

縱觀2020年全年，松北區穩居區域成交第一，其余各區成交相對均衡。

受國家級新區及自貿區的政策影響，四環外的環西板塊、避暑城板塊以及二、三環之間的松浦板塊土地成交頻率均有所增加。

2020年，松北區以產業勾地形式為主拿地。

哈爾濱市三環內優質土地稀缺，高溢價率土地主要集中在南崗哈西板塊。

三、四環之間的土地2020年度供應量極少，但區域土儲量豐富，從近年供需走勢來看，未來5-10年發展不可限量!

整體來看，2020年哈爾濱土地市場：先抑后揚、供應提速、供求同增、樓面價下降 、市場穩定。

從2015-2020年哈爾濱市土地市場年度占地面積量價走勢來看，2020年土地供應及成交都達到歷史峰值，很大程度上來源哈爾濱新區建設的全面推進。

預計2021年，哈爾濱土地市場新增土地面積將會收窄，樓面價將有上升的空間。

05

作為黑龍江省省會，哈爾濱地處東北亞中心地帶，是哈大齊工業走廊、哈長城市群、都市圈核心城市;

哈爾濱也是國家戰略定位的沿邊開發開放中心城市、東北亞區域中心城市及“對俄合作中心城市”。

在22個城市推行土地集中供應政策的影響下，大品牌開發商很大可能將開始進駐哈爾濱，以獨到的眼光布局新的市場。

旭輝集團

1月26日，千億房企旭輝集團以3.55億元的成交總價摘得位于道里區城鄉路與龍葵東路東北角的1宗商住用地，總用地面積18323.2㎡。

該地塊作為哈爾濱群力東區與哈西板塊的交界處，區位優勢明顯。

這也是旭輝集團在冰城的首個獨立項目，品質同樣值得龍江人民期待。

綠城

2021年2月3日至5日，哈爾濱楊柳郡置業有限公司(綠城)3天22億連拿香坊區安通街五宗商住土地，正式落子冰城。

綠城來了!

其中，一宗容積率1.1的商住土地，未來必將成為哈爾濱教科書式的低密度項目。

綠城的產品一直被業內人士奉為“教科書”，其諸多低密度項目更是得到了市場和業主的雙重認可。

綠城首次進駐哈爾濱，打造集居住、就業、商務、商業、休閑、教育于一體的TOD項目，為冰城人帶來更加高效便利的新生活。

從哈爾濱整個城市來看，各區域都出現了品牌房企扎堆入市的情況。

我們發現，備受社會關注的“2020中國房地產開發企業500強”榜單前列的大品牌房企正涌入哈爾濱房地產市場。

品牌房企對于哈爾濱發展趨勢的精準把握，為了搶占城市熱點板塊，勢必會使得區域樓面地價上漲。

地價的上漲也必然影響房價格局。

而對于我們購房者而言，在受樓市政策和項目品質提升的環境下，面對哈爾濱可能上浮的價格趨勢，盡早搶占先機才是正經事。

最近有不少網友唱衰哈爾濱樓市，認為哈爾濱樓市要涼，房價要跌，不值得購房者在此安家置業。

但小編想說，越來越多的大品牌房企布局冰城，看中的就是哈爾濱城市的發展潛力。