最近，有研究報(bào)告稱，樓市在不同城市、不同區(qū)域之間的分化特別明顯，在長(zhǎng)三角、珠三角不少城市成交旺盛的同時(shí)，環(huán)京區(qū)域、黃河流域的不少中心城市整體較為冷清，一些城市的二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。并且列出了十大房?jī)r(jià)下跌城市排行榜，其中廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，山東省頭部城市青島、濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅分列榜單二、三位。更重要的是，北京房?jī)r(jià)跌幅0.8%，排名第八位。

北京上榜十大房?jī)r(jià)下跌城市，讓很多人感到意外，甚至更不可理解，我們可以從三個(gè)方面分析北京房?jī)r(jià)下跌的深層次原因：

第一大原因，從人口流入和流出情況看，北京的房?jī)r(jià)并不具備下跌的剛性需求基礎(chǔ)

一般認(rèn)為，城市人口的流入和流出，除了城市人才競(jìng)爭(zhēng)和人口紅利經(jīng)濟(jì)之外，更重要的可能還涉及到城市房?jī)r(jià)的未來(lái)。也就是說(shuō)，人口的流入和流出是決定房?jī)r(jià)的非常重要的因素。

我們先從人口流入和流出情況看，北京是否有房?jī)r(jià)下跌的基礎(chǔ)？

根據(jù)最新的十大人口凈流入城市排行榜，北京處于人口凈流入最多的城市第三位！而且北京作為首都仍然對(duì)年輕人具有無(wú)比的吸引力和人才優(yōu)勢(shì)。

有媒體根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的相關(guān)數(shù)據(jù)以及部分城市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，對(duì)42個(gè)重點(diǎn)城市的人口凈流入情況進(jìn)行了梳理，當(dāng)前人口凈流入最多的10個(gè)城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，10大人口凈流入城市全部來(lái)自三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，其中珠三角4個(gè)，長(zhǎng)三角4個(gè)，京津冀2個(gè)。雖然10大人口凈流入城市中有8個(gè)在南方，但在南方豪強(qiáng)林立的排名榜中，北京牢牢地排在最具有經(jīng)濟(jì)活力的城市上海、未來(lái)改革開(kāi)放的前沿城市深圳之后，排名第三位。

曾經(jīng)有一個(gè)全國(guó)各大城市戶口價(jià)值排行榜, 北京戶口的質(zhì)量仍然是全國(guó)質(zhì)量最高的。另有一個(gè)中國(guó)各城市戶口含金量排名，北京位列上海和深圳之前。

由此可見(jiàn)，人口流入流出因素并不是造成北京房?jī)r(jià)下跌的真正原因。

第二大因素，從城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力排名情況看，雖然存在南方北方經(jīng)濟(jì)差距，但北京的經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在前列，說(shuō)明北京并不存在房?jī)r(jià)下跌的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

最近，關(guān)于南方北方經(jīng)濟(jì)差距拉大的消息引發(fā)多人的熱議，這是否是北京房?jī)r(jià)下跌的原因呢？

從目前城市經(jīng)濟(jì)問(wèn)題分析看，確實(shí)存在嚴(yán)重的南北經(jīng)濟(jì)差距拉大現(xiàn)象。

根據(jù)2020年第三季度的中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)總量排名的綜合數(shù)據(jù)看，今年第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量排名前十的城市依次是：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢。在前十大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題城市中，北京成為唯一留在前十榜單里的北方的城市，北方重鎮(zhèn)、曾經(jīng)的三大直轄市之一的天津第一次掉出前十位，排名第11。

前十大經(jīng)濟(jì)總量城市中，北方城市只有北京，其余九大城市全部是南方城市，得出南北經(jīng)濟(jì)差距在拉大的結(jié)論應(yīng)該并沒(méi)有什么可以質(zhì)疑的。

而在這次十大房?jī)r(jià)下跌城市排名榜單中，我們也可以看出，房?jī)r(jià)跌幅較大的十大城市中，廊坊、青島、濟(jì)南、鄭州、天津、石家莊、長(zhǎng)春、北京等八個(gè)城市位列榜中，確實(shí)與北方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相呼應(yīng)。

但是我們要看到的是，今年第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量排名前十的城市中北京位列上海之后排名第二位。另一個(gè)某經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布的2020年中國(guó)百?gòu)?qiáng)城排行榜顯示，北京、上海、廣州和深圳連續(xù)六年穩(wěn)居前四，北方城市雖然仍然只有北京一家，但北京排名仍然居首。

因此，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力、城市經(jīng)濟(jì)總量和城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名看，北京都是排名在前兩位，并不具備北京房?jī)r(jià)下跌的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

第三大因素，北京房?jī)r(jià)下跌是北京城市功能調(diào)整的結(jié)果，更可能是如何解決好大城市住房突出問(wèn)題的方向？

既然北京已經(jīng)不具備人口流入流出的人口紅利導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌因素，同時(shí)也不具備城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，那么，是否是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致回調(diào)呢？

從房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格水平看，如果我們以二手房的交易均價(jià)來(lái)分析，深圳房?jī)r(jià)自2019年9月超過(guò)北京成為內(nèi)地第一，今年繼續(xù)保持第一。如今深圳的二手住房均價(jià)為68170元，北京只以60294元排名第二。而房?jī)r(jià)居于第一位的深圳沒(méi)有下跌，房?jī)r(jià)居民第二的北京房?jī)r(jià)下跌似乎沒(méi)有什么道理？

再?gòu)姆績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度看，如果以2015年為基數(shù)，北京新建商品住房銷售價(jià)格如果以2015年為基準(zhǔn)100，則2020年7月為146.1%，上海是153.7%，廣州158.8%和深圳157.9%，如果我們進(jìn)行簡(jiǎn)單平均計(jì)算，北京每年上漲了8.12%，上海上漲了10.74%、廣州上漲了11.76%和深圳上漲了11.58%?？梢?jiàn)，與上海深圳廣州相比，北京的房?jī)r(jià)仍然是最低的。

那么，到底是什么因素導(dǎo)致北京的住房?jī)r(jià)格下跌并列入下跌城市排行榜中呢？主要有三個(gè)因素：

一是北京作為首都在人口流入和人才引進(jìn)上仍然處于相對(duì)控制的情形之下，并沒(méi)有像南方一些城市那些實(shí)施各種引進(jìn)人才和引進(jìn)人口的政策。2019年以來(lái)，各城市已經(jīng)開(kāi)始密集出臺(tái)人才培養(yǎng)和引進(jìn)政策，僅2019年2月11日至2月15日，就有常州、?？?、西安、南京、深圳等5個(gè)城市出臺(tái)人才引進(jìn)新政，前兩個(gè)月發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。2020年12月份的年關(guān)之際，關(guān)于四大城市推出“史上最寬松”落戶的信息不僅讓人振奮還讓人驚訝！無(wú)錫推出落戶新政以后，福州推出落戶“零門檻”，廣州、青島兩大城市大專學(xué)歷即可落戶，從而再一次刷新了人們對(duì)戶籍制度的認(rèn)知底層思考。而北京雖然也重視人才建設(shè)，但由于首都的地位，不可能大張旗鼓地吸引人才，更由于北京城市規(guī)模和人口規(guī)模的局限，更不可能以人口規(guī)模擴(kuò)張為目標(biāo)。

二是北京首都功能調(diào)整，對(duì)外人口疏散起到了人口分流的作用，從而對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制。從2016年開(kāi)始，北京開(kāi)始疏解非首都功能、人口控制和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城六區(qū)和城市副中心都開(kāi)始人口疏解和人口控制，對(duì)北京核心區(qū)的那些最容易造成人口擁堵的部門，如各類批發(fā)市場(chǎng)、勞動(dòng)密集行業(yè)，還有大學(xué)、醫(yī)院等進(jìn)行疏解，為建設(shè)高精尖結(jié)構(gòu)創(chuàng)造條件的同時(shí)，解決居民的養(yǎng)老、停車、買菜等問(wèn)題。并對(duì)交通治堵、停車設(shè)施、大氣治理、買菜便利、養(yǎng)老服務(wù)和社會(huì)辦學(xué)等6個(gè)方面的“短板”進(jìn)行補(bǔ)齊。疏解非首都功能也是造成北京房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)原因。

三是也許成為如何解決好大城市住房突出問(wèn)題的一個(gè)趨勢(shì)。大城市的住房問(wèn)題已經(jīng)成為最突出的住房問(wèn)題，如何解決好大城市住房突出問(wèn)題，既是社會(huì)穩(wěn)定的需要，更是社會(huì)發(fā)展的需要。如何解決好大城市住房突出問(wèn)題，已經(jīng)成為目前的非常重要的經(jīng)濟(jì)政策。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。社會(huì)保障住房一直是社會(huì)最基本住房需求的保證和保障，以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)、防止房地產(chǎn)泡沫為重點(diǎn)的調(diào)控是近幾年的政策主流和主導(dǎo)方向。其中，加快房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，強(qiáng)化房子是用來(lái)住的是其中重要的內(nèi)容。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，從而解決住房租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)性“瓶頸”難題，通過(guò)單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，可以從根本上解決住房租賃市場(chǎng)供給的“瓶頸”難題。通過(guò)降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。北京的住房?jī)r(jià)格的下跌和穩(wěn)定也將成為大城市如何解決住房問(wèn)題的積極措施。

北京房?jī)r(jià)進(jìn)入十大城市房?jī)r(jià)下跌排行榜，無(wú)論是好是壞都不重要，重要的是從北京房?jī)r(jià)下跌我們可以找到原因，并有針對(duì)性地解決房?jī)r(jià)難題。