營改增二手房稅費怎么繳?

個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，是2016年經(jīng)濟(jì)工作中的重要任務(wù)，“營改增”是其中的一項政策。這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。

為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。預(yù)計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設(shè)計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測算，政策設(shè)計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。稅制改革政策設(shè)計時，是要保證平穩(wěn)過渡。

原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會有太大變化。“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

營改增最新政策會影響房價嗎?

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。據(jù)北京青年報消息，兩會代表委員和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。

全國人大代表金*仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進(jìn)入下行通道。全國人大代表**明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機(jī)制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。

今年的政府工作報告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報告》首次提及“租購并舉”的辦法。這意味著，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

此外，政府工作報告中設(shè)立目標(biāo)“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%”，這或?qū)⒁惨馕吨r(nóng)民工成為三四線城市去庫存的主力。專家預(yù)測，在需求端，中央將繼續(xù)推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農(nóng)民工等新市民購房。

國家發(fā)改委主任徐*史表示，化解庫存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來擴(kuò)大住房的需求，同時加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，貨幣化安置可以收購這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉*玉認(rèn)為，理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。