營(yíng)改增二手房稅費(fèi)怎么繳?

個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。“營(yíng)改增”(營(yíng)業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，是2016年經(jīng)濟(jì)工作中的重要任務(wù)，“營(yíng)改增”是其中的一項(xiàng)政策。這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買賣需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營(yíng)業(yè)稅。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。

為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對(duì)外銷售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。預(yù)計(jì)“營(yíng)改增”后，個(gè)人買賣二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)有太大的變化。“營(yíng)改增”從十年前就開始設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。稅制改革政策設(shè)計(jì)時(shí)，是要保證平穩(wěn)過渡。

原來營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響。

營(yíng)改增最新政策會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎?

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。據(jù)北京青年報(bào)消息，兩會(huì)代表委員和專家普遍認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫(kù)存的路徑。

全國(guó)人大代表金*仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。全國(guó)人大代表**明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

今年的政府工作報(bào)告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這是《政府工作報(bào)告》首次提及“租購(gòu)并舉”的辦法。這意味著，我國(guó)將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場(chǎng)渠道，完善租賃市場(chǎng)，支持商品房庫(kù)存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

此外，政府工作報(bào)告中設(shè)立目標(biāo)“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%”，這或?qū)⒁惨馕吨r(nóng)民工成為三四線城市去庫(kù)存的主力。專家預(yù)測(cè)，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房。

國(guó)家發(fā)改委主任徐*史表示，化解庫(kù)存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，貨幣化安置可以收購(gòu)這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉*玉認(rèn)為，理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。