一、

土地使用權抵押的特點有哪些

土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：

(一)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

(二)土地使用權抵押權設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

(三)土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

(四)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

(五)土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

二、

土地使用權抵押條件

(一)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

(二)土地使用權抵押權設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

(三)土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

(四)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

(五)土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

三、

土地使用權抵押的實現的方式

(一)拍賣

實現土地抵押權，一般可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。土地使用權一經拍賣，便產生如下法律后果。

1、對抵押人來講，拍賣所得價款，在扣除強制執行費用后，抵押權人以所剩價款實現債權優先受償，若余額超出抵押權人應得款額時，超出部分退還給抵押人。若抵押有數個抵押權人則按抵押權人登記次序，依次受償。

2、對拍定人來講，拍賣成交后，拍定人取得拍賣土地的土地使用權。

3、對抵押人來講，享有的土地使用權消滅。

(二)土地使用權折價

如果拍賣流拍無法實現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果，將土地使用權折價，經抵押人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權歸抵押權人享有。