□蘇報記者 余 楊

2023年以來，蘇州二手房成交環比連續兩月上漲，1至2月二手房累計成交8199套，同比上漲29.92%。進入3月，二手房市場勁頭十足，前兩周累計成交3291套，同比上漲112%。當前二手房成交升至歷史中高位水平，后續有望繼續回升，或迎來小陽春行情。今年蘇州什么樣的二手房最好賣？購房者置業二手房最看重哪些因素？

(資料圖片僅供參考)

板塊宜居 配套齊全 這個次新房小區成交遙遙領先

據貝殼找房蘇州站、貝殼研究院蘇州分院統計，今年前三個月的二手房市場，相城區萬科魅力花園以絕對優勢，穩居成交榜單首位。

關注蘇州二手房市場的購房者，對萬科魅力花園應該不陌生。項目是蘇州二手房成交榜單常客：2021年成交排行第三，2022年成交排行第一，2023年前三個月再度登上榜首，30天內帶看1001次，是什么吸引了購房者的目光？

萬科魅力花園位于相城區中央公園板塊，這是蘇州近幾年較為火熱的置業板塊，也是比較受重視的宜居板塊。板塊內集中了大量優質的配套：交通配套有軌交2號線和4號線，商業配套有大型商業綜合體大悅春風里，文化配套有第二工人文化宮、第二圖書館等，教育配套有玉成實驗小學等以及蘇州市婦幼保健院等醫療配套。板塊還有規劃了大量科研、社區公共設施和城市公園用地，居住價值與服務功能將持續提升。

正因如此，萬科、中糧、仁恒等一大批品牌房企扎堆涌入。但這些項目都屬改善產品，在售均價2.8萬/平方米左右，100平方米戶型起步，總價接近300萬元。

萬科魅力花園于2015至2019年分3期交付，與周邊新房相差時間不遠，屬于次新房，物業為萬科物業。項目主要以低密度電梯小高層和高層為主，均為精裝產品，戶型有建筑面積85、96、103、127平方米四種，選擇性多，適合剛需和剛改客群。

目前鏈家網上，萬科魅力花園掛牌均價2.3萬元/平方米左右，低于周邊新盤約5000元/平方米，對于預算有限的購房者來說，最低160萬元左右可低總價購買項目的小面積戶型，相比于周邊的新房300萬元左右的起步價，購房成本和壓力小了很多。

次新房、低總價、配套齊全、環境優美，由萬科開發，還有萬科物業加持，具有一定的品牌效應，多重優勢集于一身，這么看來，萬科魅力花園能成為蘇州二手房成交榜首也就不足為奇了。

成交表現依舊平穩 老牌小區仍是剛需族首選

此外，前三個月二手房成交榜單二到十名分別為新城紅樹灣、萬科四季風景花園、蘇安新村、新升新苑、中海雙灣錦園、馨泰花園、萬業湖墅金典、新城招商香溪源、長橋雅苑。從榜單來看，不少老新村、老小區的二手房的成交量一直處于較高水平，其中蘇安新村就是一個典型代表。

蘇安新村周邊鏈家門店房產經紀人說：“蘇安新村的客戶群體都是屬于購房預算相對較低的群體，并不打算在購房上花費太多，買房是出于剛需。主要客群是剛畢業不久的學生、周邊的上班族這樣的新蘇州人，小區較高的性價比和齊全的配套，又有靠近園區的優勢，成為他們二手房的首選。”

蘇安新村占地面積約33.3萬平方米，有180多棟住宅，小區內學校、銀行、農貿市場、社區衛生站、各種小型餐廳、超市等配套非常齊全，能夠滿足大部分人生活所需，這是很多新小區不具備的優勢。重要的是，購買小戶型總價90萬元左右，壓力相對較小。

今年二手房成交前二十位的小區中，類似蘇安新村的還有蘇州高新區的新升新苑、馨泰花園、獅山新苑，園區的東港新村，姑蘇區的三元三村等老小區，這些小區都成為區域二手房剛需族的首選。

總體來看，這些小區具有一些共同特點。不少老牌小區占據了較為核心的地段，規劃布局合理，在住宅品質方面一直擁有良好口碑；小區配套設施齊全，居住在此生活十分便利，高性價比對于剛需族來說很友好。該經紀人告訴記者：“這類房源即使遇到市場波動，交易量仍可保持平穩，價格相對穩定。”

賣房人信心提升 二手房掛牌量仍居高位

那么連續兩個多月的成交上漲，蘇州二手房掛牌量是否有所下降？根據貝殼網顯示，蘇州二手房掛牌量目前已經突破15萬套，達151872套。而今年2月中旬，蘇州二手房庫存還在14萬套左右，短短一個月時間，二手房掛牌量就增加了近1萬套。

為何前三個月二手房成交量顯著提升，市場上掛牌量不降反增？

針對目前掛牌量增加，業內人士表示，由于二手房市場出現回暖跡象，給了不少賣房人信心，不少房東都想趁著行情回暖早點“出貨”，畢竟從二手房掛出到出售是個“持久戰”。

去年市場因多方原因成交遇冷，部分房東擔心去化周期長房屋貶值，有些置換需求不大的業主，選擇不掛出房源，留在手中自住或等待時機。今年以來，樓市成交不斷回暖，許多掛牌1000多天的二手房都賣了出去。因此，房東信心也回來了，掛出自己的房源以期成交。

帶押過戶、首付比例的降低等政策方面的利好，也一定程度上推動了二手房的成交。目前蘇州大部分區域的二手房也基本上能夠“帶押過戶”，大大降低了二手房交易的難度，購買二套房的首付比例有所降低，房貸利率調整也降低了蘇州購房者的置換門檻。

此外，改善需求不斷增加，置換需求也不斷增長。目前，蘇州新房市場上大平層的不斷上新，以及蘇州買房人對生活品質的追求，家庭成員的增多，都助長了蘇州的置換需求。因此，有這些需求的部分房東，紛紛掛出自己的房源，得到換房的啟動資金。