市民在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，最擔(dān)心的就是房屋有“隱形”問(wèn)題。最近，市民方先生就遇到了這樣的事情。今年2月，方先生和妻子通過(guò)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司，在金鳳區(qū)海茂壹號(hào)院看中一套頂樓的房屋，交了定金后才發(fā)現(xiàn)，房屋墻體存在多處裂縫。

A 二手房墻體存在裂縫

方先生稱(chēng)，當(dāng)初看房的時(shí)候，他和妻子發(fā)現(xiàn)了墻紙上有裂縫，當(dāng)時(shí)詢(xún)問(wèn)了帶著看房的中介公司經(jīng)紀(jì)人，對(duì)方說(shuō)是乳膠漆裂縫，只需要在裝修的時(shí)候抹點(diǎn)膩?zhàn)泳秃昧耍谑撬推拮泳蜎](méi)有太在意。看完房子后，方先生和妻子都比較中意這套房屋，隨即便向這家中介公司交付了2萬(wàn)元的房屋定金。

但交完定金后，方先生還是對(duì)墻紙上的裂縫心存疑慮，于是便撕開(kāi)了一塊。這一撕才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)是房子墻體有裂縫。這讓方先生后悔不已，隨即就表示不想買(mǎi)了，但中介公司的工作人員卻告訴他，現(xiàn)在退房屬于違約行為，依據(jù)約定不但不退還2萬(wàn)元定金，還需要再支付2萬(wàn)元的違約金。

方先生稱(chēng)，對(duì)于墻體裂縫一事，當(dāng)時(shí)中介公司工作人員稱(chēng)，會(huì)陪同方先生去找原房主或物業(yè)公司亦或是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，于是方先生和前房主簽署合同并過(guò)了戶(hù)。隨后，方先生找到物業(yè)公司反映房屋墻體裂縫的問(wèn)題，物業(yè)公司表示此事要找開(kāi)發(fā)商，然而方先生經(jīng)過(guò)了解才知道，這里的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不在銀川了。一時(shí)間，方先生也不知道這件事兒究竟該找誰(shuí)。

B 維修責(zé)任究竟該誰(shuí)承擔(dān)

記者察看了方先生簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其中并沒(méi)有明確房屋墻體裂縫一事該如何處理，那么前房主會(huì)負(fù)責(zé)予以維修嗎?

記者通過(guò)電話聯(lián)系到了前房主黃先生。黃先生告訴記者，他從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)完這套房子后從未居住過(guò)。因常年在外地工作，所以將房屋交給了第三方托管公司進(jìn)行管理，因?yàn)榻衲昙毙栌缅X(qián)所以委托中介公司進(jìn)行了售賣(mài)，對(duì)于屋內(nèi)墻體有裂縫一事，在此之前他并不知曉。黃先生表示，房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題還需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，希望現(xiàn)房主方先生通過(guò)法律途徑明確責(zé)任人究竟是他還是開(kāi)發(fā)商，如果是他，他會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。

中介公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)時(shí)他們也向前房主黃先生詢(xún)問(wèn)了裂縫事宜，黃先生告訴他們是乳膠漆或墻紙裂縫，不一定是房屋質(zhì)量問(wèn)題。于是，他們便這樣答復(fù)了購(gòu)房者方先生。對(duì)于后來(lái)發(fā)生的這一系列問(wèn)題，他們也對(duì)雙方進(jìn)行了多次協(xié)調(diào)，但前房主黃先生并不愿意承擔(dān)維修費(fèi)用。

C 合同應(yīng)對(duì)隱蔽瑕疵做出約定

針對(duì)此事，寧夏伊恩律師事務(wù)所律師吳迪表示，解除合同的前提是一方違約致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，或者其他符合解除條件的情形。如果方先生購(gòu)買(mǎi)的這套房屋瑕疵不影響居住，是無(wú)法達(dá)到退房條件的。

那么，如果要維修的話，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?吳迪律師表示，按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，出賣(mài)人負(fù)有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果說(shuō)合同當(dāng)中沒(méi)有明確約定相關(guān)的質(zhì)量情形該由哪一方承擔(dān)，那么由出賣(mài)人對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行基本的擔(dān)保。吳迪律師建議方先生可以通過(guò)公證的方式確定當(dāng)下房屋存在缺陷，自行維修后再要求出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任。

此外吳迪律師表示，出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，中介人的義務(wù)就已經(jīng)結(jié)束，除非中介方有故意隱瞞相關(guān)事實(shí)的情況，給委托人造成了相應(yīng)的損失，否則中介人不承擔(dān)相應(yīng)的損失。

同時(shí)律師也提醒，購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候一定要先到屋內(nèi)實(shí)地勘查，如果已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)提出，要求進(jìn)行解決;如果是無(wú)法通過(guò)肉眼立即發(fā)現(xiàn)的隱蔽瑕疵，也應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)隱蔽瑕疵做一個(gè)基本的約定，以便將來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后及時(shí)向中介人或出賣(mài)人進(jìn)行主張。(記者 徐芙蓉 楊晨宇)