作 者丨李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

圖 源丨圖蟲

國家統計局剛剛發布的數據顯示，2022年1月份，全國70個城市新房價格指數自去年9月份以來，首次實現“止跌”。70個城市中，今年1月份新房價格環比下跌的城市為39個，比上月減少了11個，并連續2個月減少。這意味著，去年四季度以來，由于部分開發企業債務償還壓力加大而不得不大面積啟動新房“打折促銷”，導致房價下跌的局面明顯緩解。

這也意味著，近期樓市政策合理糾偏，對緩解市場預期轉弱、需求收縮，起到了積極的作用。比如，金融層面降低5年期LPR，增加按揭額度，降低按揭利率（貝殼研究院監測的103個重點城市主流按揭利率連續5個月下降）以滿足合理融資需求，促進住房消費和行業良性循環；再比如，近期多地積極紓困樓市，提高公積金貸款額度，非限購城市對無房無貸人群降低首付等。

其中，一線城市新房價格止跌回穩趨勢更明顯。1月份，一線城市新房價格指數環比上升0.6%，而去年12月為-0.1%，這是近7個月以來的環比新高，其中北京、上海、廣州、深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%、0.5%，京滬領漲，而前期受開發商債務風險、散發疫情等影響的廣深，也在明顯反彈。一線城市領漲態勢明顯，而二線城市也從此前連續3個月下跌轉為上漲0.1%。

由于人口凈流入，包括剛需、換房需求在內的購房需求基礎龐大，一二線熱點城市居民對于樓市政策比較敏感。特別是，去年下半年以來，按揭額度受限、利率攀升、放貸周期拉長（普遍在2-3個月）阻礙了合理需求釋放，導致需求滯后釋放。近期，按揭投放明顯加速，利率也在小幅走低，而開發商新房定價比較理性，從而促成了前期積累的需求進入市場。

三四線城市仍處于下跌通道中。1月份，三四線城市新房價格指數環比下跌0.2%，比上月的-0.3%略有收窄。可見，近期三四線城市積極紓困樓市，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，實施購房補貼、契稅減免、人才優惠等，起到了一定效果。但由于開發商資金鏈仍比較緊張，對待三四線城市的項目，普遍采取促銷的姿態，預計新房價格指數仍處于弱勢。

二手住房方面，今年1月份，70城二手住房價格環比指數連續5個月下跌，但跌幅有所收窄，從上月的-0.4%收窄至-0.3%。二手房價格滯后企穩，與當下政策紓困重點在新房市場有關，也與新房定價相對理性，且有較低的交易成本有關。分城市看，一線城市二手住房價格指數連續兩個月回升，但均為0.1%的回升幅度顯示，當下一線城市二手住房市場比較穩定。

1月份，二線城市二手住房價格指數跌幅也在收窄，從上月的-0.3%收至-0.2%，連續5個月下跌。三四線城市連續6個月下跌，且連續4個月保持-0.4%的跌幅，這一方面與三四線城市新房促銷分流需求、引導預期有關，另一方面也與二手房供應量比較大，交易不太活躍，前期棚改和去庫存后，大量新房轉向二手住房供應有關。二手房市場弱勢，也會拖累新房交易。

目前來看，二手住房市場整體比較疲弱。1月份，70城中有55個城市二手住房價格指數環比下跌，且環比下跌城市連續5個月保持在50-65個城市，同比也有30個城市的二手住房價格在下跌。當前，大多數城市二手房價格持續下跌，不僅導致很多價格較低的二手住房難以交易，也導致換房需求受阻，樓市銷售端的循環不暢，這也是熱點城市新房難以放量的原因。

從國家統計局對1月份房價指數的解讀看，著重強調“環比降勢減弱，同比漲幅總體回落”。環比降勢減弱，意在緩解行業上下游悲觀的情緒，防止前期緊縮性政策疊加和部分企業債務壓力、資金鏈緊張導致新房價格下跌的負反饋循環，并通過政策糾偏、預期引導，確保“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）和“三保”（保交樓、保民生、保穩定）的目標實現。

同比漲幅總體回落，意在向市場傳達，近一年房價上漲的幅度有限，引導市場預期、資金流向。同時，近期政策糾偏和調整，很大程度上是為了保穩定，而不是救樓市。未來，盡管各地紓困行業和市場的利好不斷，比如近期菏澤、重慶、贛州等地，無房無貸的按揭首付比例，由此前的30%降到20%，但這些紓困并未突破差別化住房信貸政策，符合“一城一策”的治理邏輯，對于市場明顯下行的城市，在長效機制框架內適度調整是合理的。

由于貸款集中度、首付款資金來源審查，熱點城市二手房參考價等制約違規加杠桿的政策依舊有效，2020年下半年以來各地新增的稅收手段（增值稅免征期2年升5年）以及升級的限售政策依舊有效，集中供地且自有資金拿地的政策依舊有效，并且這些成為了持續執行的長效機制，再加上地方主體責任落地，信貸規模管控隨時拾起，土地市場、新房市場、二手房市場相互傳導的上漲邏輯基本不存在，市場企穩很難轉化為新一輪房價暴漲，穩定是大趨勢。

本期編輯 陳思 實習生 林曦瑩

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