2020年5月，在上海居住的伍亭穎計(jì)劃花1550萬元的總價(jià)，在黃浦區(qū)購買一套180.09平方米商業(yè)用房。沒想到，在首付745萬元之后，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規(guī)定時(shí)間付尾款的伍亭穎，被賣方告上法庭。

法院最終判決伍亭穎敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費(fèi)等總計(jì)497.32萬元，被不少網(wǎng)友稱為“最慘購房者”。

很慘：兩次支付都逾期

1月19日下午，記者通過中國裁判文書網(wǎng)上的判決書，對(duì)本案的來龍去脈進(jìn)行了梳理。

在判決書中可以看到，伍亭穎在2020年5月17日通過中介，和賣方范俊等達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，伍亭穎先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。

2020年5月30日，伍亭穎和范俊等簽訂補(bǔ)充條款，約定房屋總價(jià)款為1550萬元，賣方提前交房，伍亭穎需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。

然而，伍亭穎未能按期補(bǔ)足首付余下的245萬元，雙方不得不在7月2日再次簽訂補(bǔ)充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2.73支付給利息損失。伍亭穎須在2020年7月31日前一次性支付上述費(fèi)用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動(dòng)解除，伍亭穎應(yīng)償付違約金（合同總價(jià)的20%），且賠償范俊等原有的裝修損失180萬元。

這次協(xié)議后，伍亭穎在7月13日繳清了逾期付款的利息，并完成了745萬的首付，剩余745萬元尾款，將在8月30日過戶前全部付清。

沒想到，伍亭穎的購房尾款，因?yàn)殂y行審批延誤再次逾期。

實(shí)慘：沒了房子還要賠近500萬

2020年9月15日，范俊等發(fā)出了律師函，告知伍亭穎收函3日內(nèi)付清尾款，如仍然不付，他們有權(quán)解除合同，并要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由于伍亭穎仍未付款，范俊等要求伍亭穎搬離并歸還房屋，并償付房款總價(jià)20%的違約金，房屋裝修損失180萬元等。

2020年10月29日，伍亭穎在上海某銀行申請(qǐng)的745萬元貸款額度審批成功，要求繼續(xù)履行合同，但此時(shí)賣方已經(jīng)不愿出售，并將伍亭穎告上法庭。

2021年6月25日，上海市黃浦區(qū)人民法院做出一審判決：伍亭穎的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議被解除；必須在判決生效10日內(nèi)搬離房屋，如逾期將按照1000元/天追加支付房屋占有使用費(fèi)；伍亭穎要賠償違約金300萬元、房屋整修費(fèi)180萬元，承擔(dān)案件受理費(fèi)4.6萬元。

一審之后伍亭穎和范俊等都進(jìn)行了上訴，上海市第二中級(jí)人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍亭穎將承擔(dān)案件受理費(fèi)2.72萬元。

一審判決書截圖

律師：判決解除合同不符合鼓勵(lì)交易目的

對(duì)于這起糾紛，重慶市律協(xié)刑民交叉專業(yè)委員會(huì)副主任、重慶海力律師事務(wù)所伍繼軍律師向上游新聞表示，本案的焦點(diǎn)在于：“賣方是否因買方的逾期付款行為享有合同單方解除權(quán)；買方因?yàn)殂y行辦理貸款超期，是否足以導(dǎo)致買方合同根本性違約，從而導(dǎo)致雙方合同解除。”

根據(jù)《民法典》第五百六十三條的法律規(guī)定，伍繼軍律師認(rèn)為上海法院的判決合法但不合情：在無證據(jù)證明賣方存在實(shí)際損失的情況下，應(yīng)實(shí)現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的制度目的，從而維護(hù)市場交易的穩(wěn)定。從法律的公平角度，也可以不解除合同，讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不建議賣方以此為由解除合同。“從我在重慶遇到的類似案件來看，基本都是要求繼續(xù)履行合同。”伍律師說。

伍亭穎最終不僅失去了房屋，還要賠付違約金、房屋整修費(fèi)等將近500萬，被稱為“最慘購房人”。伍繼軍律師坦言，這個(gè)結(jié)果對(duì)公眾認(rèn)知有一定沖擊：“在賣方?jīng)]有實(shí)際損失的情況下，直接判決解除合同，不符合鼓勵(lì)交易的目的。希望大家在大宗商品交易過程中，盡量使每一個(gè)交易環(huán)節(jié)合法化，避免這種糾紛的發(fā)生。”

同時(shí)，伍繼軍律師還提到了一個(gè)細(xì)節(jié)：“從該案的兩次審判過程來看，賣方律師對(duì)合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎(chǔ)，是賣方勝訴的關(guān)鍵；相比而言，買方在答辯及舉證時(shí)，未充分表達(dá)繼續(xù)履行合同的必要性，這是值得反思的問題。”