過去一年，深圳樓市經歷了巨大的變化。

二手房成交創下15年來的新低、新房成交卻創下6年的新高。

新房當道、二手沒落！這是深圳樓市歷史上從未出現過的新氣象。

不止于此，過去兩年，我身邊有不少買了深圳房子的朋友發現——在深圳買房，竟然也虧了。

所謂牛逼的板塊，在調控面前失去了成色，所謂的確定性，也暗藏著變動。

這一系列的變化只說明了一點：

深圳的市場變了！

市場變了，大家的買房邏輯，也是時候更新了！

今天這一篇，就是要給大家重新梳理深圳的買房邏輯。

而要理清楚深圳的選籌邏輯，首先要回歸城市的基礎，了解深圳幾個最重要的城市特點。

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面積小

深圳最突出的城市特點：面積小

深圳是國內一線中的“小城市”！

深圳的土地面積為1997.47平方公里，和其他三個城市的面積比較：

1個北京= 8.2個深圳；

1個上海 = 3.2個深圳；

1個廣州 = 3.7個深圳

深圳的面積，只相當于其他一線城市的一個區。

深圳全域的面積≈北京的房山區≈廣州的從化區

北京區域地圖

廣州區域地圖

可以想象一下，把整個深圳的版圖放在北京或者是廣州的地圖上，是有多么小巧玲瓏。

說到這，問題就來了——深圳面積小是劣勢嗎？

從全球來看，像北京、廣州這樣面積的大城市并不多，很多世界性的知名大城市，其城市的土地面積都不大。

比如東京，面積只有2155平方公里；

比如紐約，面積1214平方公里；

比如倫敦，整個大倫敦地區面積只有1579平方公里；

再比如最夸張的巴黎，面積只有105.4平方公里，只相當于深圳一個光明這么大。

這些城市中的絕大多數，面積都比深圳小，但這些城市的發達程度，不用我多說。

所以說，從城市發展史看，面積小從來都不是劣勢，

過去，我們習慣于大城思維，以為面積小就沒有發展空間和潛力，這其實是一個誤區。

城市想要發展，說白了還是要形成規模效應。

攤大餅式的城市外擴，反而會導致發展力量不集中，無法最大化形成規模效應。

面積小的城市，因為資源有限，所以必須激活有限的發展空間，這樣反而能最大化形成規模效應，發揮有限空間的最大效益。

所以說，雖然深圳面積小，但它每一個區域，都會盡可能地發揮它的最大潛力。

深圳沒有郊區

深圳小，產生的一個結果是——深圳無郊區。

深圳沒有郊區，我覺得可以體現在3個方面。

第一，距離

一個區域判斷它是不是郊區，嚴格來說是要看所在區域核心到城市核心區的距離。

我舉個例子：

如果以福田CBD作為整個深圳的核心，坪山中心區作為邊緣區域的核心。

深圳福田CBD到坪山中心區的距離是33.8公里，那么，深圳從中心到最邊緣區域核心的距離在34公里左右。

這個距離是什么概念？

和廣州相比，廣州天河珠江新城CBD到黃埔知識城的距離，同樣在34公里左右，而黃埔在廣州壓根就不算郊區；

和北京相比，從北京的國貿CBD出發，34公里之外都還沒出通州！通州在北京的定位，此前最多只能算是近郊區，現在首都職能遷移過來之后，叫郊區其實都有點別扭。

從距離上比較，深圳離中心最遠的區，如果以其他一線城市為標準，都不算是郊區。

第二，規劃和概念

看看去年深圳的十四五規劃，你會發現深圳每一個區域，都有很詳細的發展定位。

即便是那些不處在核心區的區域，都有很牛逼的產業規劃。

比如光明的科學城，是深圳三大戰略創新平臺之一，主打高新技術產業和先進制造業；

比如坪山，片區發展生物醫藥科技產業；

比如龍崗，打造坂雪崗科技城，打造全球電子信息產業高地。

除此之外，深圳各個區自身尋求發展的主動性也很強，壓根不會被動地跟著規劃走。

像龍華，為了給自己區能拉來一個超級企業，用最低的工業用地地價把觀瀾的一塊地出讓給華為，可謂煞費苦心。

再比如龍崗，即便手里有坂田，也還是要發展大運和龍崗中心城。

雖然這個決定被不少人吐槽，但從另一個角度看，這其實也是龍崗主動尋求發展空間的體現！

在深圳，沒有一個區被當作郊區，也沒有一個區自己心甘情愿做郊區。

第三，房價

在深圳，幾乎每個區都有10萬+或者接近10萬+的房子。

幾個所謂的外圍區域中：

寶安的寶中，片區均價都在13-14萬/㎡之間，部分小區房價能上15萬/㎡；

龍華的梅林關，片區均價上10萬/㎡；紅山片區深高北的學區房，均價達到12-13萬/㎡

龍崗的大運片區，次新的學區房掛牌價已經上10萬/㎡；

光明鳳凰城的次新小區，最高的時候掛牌價接近9萬/㎡；

就連坪山，部分小區房價都上到6萬+/㎡

無論是東部、西部還是北部，都有房價的高點，從房價角度看，壓根看不出哪里是深圳的郊區。

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多中心發展

房價多中心的根源，其實是深圳發展的多中心。

深圳的多中心發展，和深圳的歷史有關。

過去四十年，深圳的中心經歷了從羅湖到福田再到南山逐漸推移的過程，在這個過程中，每個中心都形成了相對穩定的就業中心和產業結構。

像羅湖的黃金珠寶產業，就集中在水貝-布心，即便如今羅湖沒落，羅湖的黃金珠寶產業依然能打，水貝-布心依舊是羅湖重要的就業中心，也帶動了周邊的居住需求；

福田和南山就更不用說了，福田有金融、南山有科技+互聯網產業，而且都是就業+居住功能并存的城市中心

上述都是深圳的老中心，現如今，不僅是幾個核心區，周邊的后發區域都在發展自己的中心。

寶安就不用說了，寶安中心已經隨著前海的發展成長為深圳的新豪宅區，房價媲美南山、福田的核心板塊；

光明大力發展的科學城，產業在逐漸落地、地鐵有6號線、未來13號線在2024年開通、萬達的商業已經落地、引進的中山大學也落地了。

龍崗大力發展的大運，有體育配套（大運體育中心），未來有地標（世茂深港國際中心）、同時還有大學城（北理莫斯科+香港中文大學）

龍華的中心紅山片區，經過過去10年發展已經成為相當成熟的居住區，同時周邊有深圳北站商務區帶動，也是一個居住+就業合二為一的區域。

你會發現，深圳已經出現了很多產業、就業、居住、教育功能集于一體的中心，

它打破了那種傳統的單一市中心+近郊+遠郊的城市格局，讓這個城市的每個區，都有機會打造城市的中心。

在這種多中心的格局下，如果再把前面提到的面積小和無郊區兩個特點結合起來就會發現，深圳樓市和其他城市最大的不同在于

——深圳每個區都會有和區域中心相關的潛力板塊。

因此，在深圳，其實每個區都能買，最重要的是選中每個區最具潛力的板塊！

現在在深圳買房肯定主要考慮新房，在深圳買新房，當下我有兩個建議。

首先，不要死磕一路向西。

不否認西部的價值，但一路向西這個說法，已經引導了大量炒作資金涌入西部。顯然，當下西部不少板塊的房價其實是虛高的，這一次二手房指導價政策，就打擊了不少追高西部的人。而這些已經在高位的板塊，以后的漲幅空間也很小。

此外，所謂一路向西的口號下，其實掩蓋了西部一些板塊的先天不足。

比如松崗，雖然在西部，但位置上很偏，離寶中的距離都很遠，但現在它的價格都已經在5萬/㎡上下了。

真要作比較的話，東部一些之前漲幅不大的區域，比如坪山、龍崗的核心板塊，今后的漲幅，未必就會比現在這個西部邊緣的板塊差

所以，不要被一路向西的說法固化了你的思路，一定要多做比較，別整天只盯著西部。

其次，回歸自己的實際情況，要根據預算去選擇最有爆發力的板塊。

深圳的房價梯度是很明顯的，選區域、選板塊首先得根據預算看菜下飯，這個大家都懂。

然后在結合自己預算的基礎上，再去尋找一些有爆發力的板塊。

這里提到的所謂的有爆發力的板塊，往往是后發制人的板塊。

因為過去深圳的房價，其實已經漲了很多輪，很多相對成熟的板塊，跟著市場暴擊了幾次，現在價格已經相對穩定，沒有成長空間了；

而有些板塊之前只是跟漲，未來完全可能會隨著區域的發展進一步爆發。

比如光明、坪山這些區，在新房限價、產業逐漸成型的情況下，爆發的空間就很大。

所以，在選擇板塊的時候，不要只看一個板塊有了啥、現在有多成熟，而是要關注它本身還有多大的成長性。

當下，新房供應量，限價也很親民，想要在深圳買新房的朋友，現在就是最好的打新時機。

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