在堅(jiān)持房住不炒基本定位的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展是當(dāng)前所有調(diào)控的主線。

圍繞主線，政策的靈活性再度展現(xiàn)。

鑒于行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，自9月份開始，監(jiān)管層面暖風(fēng)頻吹，12月上旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，更是首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房地產(chǎn)宏觀政策的潛在變化，在年末逐步顯現(xiàn)。

穩(wěn)字當(dāng)頭

政策層面釋放積極信號

土拍持續(xù)遇冷、銷售快速回落、企業(yè)頻繁爆雷，在經(jīng)歷了漫長的深度調(diào)控之后，基本面接近筑底的房地產(chǎn)走到了十字路口。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要性不言自明。隨著拐點(diǎn)到來，房地產(chǎn)調(diào)控政策也具備了改善的空間。

9月份以來，從中央到地方，從金融政策到銷售領(lǐng)域，監(jiān)管層不斷釋放善意，以重塑行業(yè)發(fā)展信心。

9月27日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，會議提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。推進(jìn)金融高水平雙向開放，提高開放條件下經(jīng)濟(jì)金融管理能力和防控風(fēng)險(xiǎn)能力。

兩天后的9月29日，在央行、銀保監(jiān)會房地產(chǎn)金融工作座談會上提出，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月21日，銀保監(jiān)會三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會召開，明確提出要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

在直接關(guān)系到房企發(fā)展的融資端，政策調(diào)整步伐加快，監(jiān)管層召開多次會議，緩解房企融資難問題。

10月26日，發(fā)改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會，會議指出，將繼續(xù)滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，但要求企業(yè)優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途使用外債募集資金，共同維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù)和市場整體秩序。

11月9日,中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，保利、金地等參會房企已經(jīng)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具；中交、金地、濱江在銀行間市場完成債務(wù)融資注冊。

進(jìn)入12月份，針對房企融資問題，監(jiān)管層繼續(xù)密集發(fā)聲。

12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在答記者問時(shí)表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會再次召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，據(jù)透露，會議明確短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協(xié)會將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同一天舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議會議首次提出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，隨后發(fā)改委重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。這表明宏觀層面的頂層設(shè)計(jì)已有清晰指向，行業(yè)發(fā)展有望將逐步回歸正常。

搶抓窗口

優(yōu)質(zhì)房企加快融資步伐

隨著金融政策的松動，房企搶抓久違的機(jī)遇，紛紛加快發(fā)債節(jié)奏，多家房企中票、短融等債券融資計(jì)劃的設(shè)立成功。

11月16 日，招商蛇口(001979)成功發(fā)行了2021年度第九期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額30億元，期限270日。

保利發(fā)展更是在11月份連續(xù)三次發(fā)債，發(fā)行規(guī)模約218億。

11月11日，保利發(fā)展宣布在銀行間市場發(fā)行20億元的中期票據(jù)。根據(jù)發(fā)行方案，保利發(fā)展控股集團(tuán)有限公司本期發(fā)行金額為20億元人民幣，債務(wù)融資工具期限為5年。

11月22日，保利發(fā)展公告，公司將發(fā)行不超過98億元人民幣的公司債券，期限為不超過10年（含10年）。

11月30日晚間，保利發(fā)展公告，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過100億元；公司擬直接或間接認(rèn)購次級資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，認(rèn)購比例不超過資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品規(guī)模的10%。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。同時(shí)，貝殼研究院表示，受國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)寬信用預(yù)期影響，內(nèi)地房企多筆債務(wù)成功獲得展期，部分房企短期流動性得到階段性緩解，境內(nèi)債修復(fù)預(yù)期明顯超過境外債。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環(huán)比上升33.1%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)9個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為5.01%，同比下降1.15個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.84個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入12月份，更多房企加入到發(fā)債行列，其中包括一些信用良好的民營房企。

12月1日，碧桂園向銀行間市場交易商協(xié)會申請發(fā)行注冊規(guī)模為50億元的中期票據(jù)，并獲得受理。同日，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司的債務(wù)融資工具注冊發(fā)行計(jì)劃也被受理。

12月3日，龍光集團(tuán)子公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行4年期公司債券的申請，獲得證監(jiān)會及上交所審核批準(zhǔn)。12月6日，龍光集團(tuán)還宣布，將于近期啟動CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，且前期溝通已得到中國證監(jiān)會和深交所的大力指導(dǎo)和支持。

金地集團(tuán)一筆ABS也于12月5日獲準(zhǔn)發(fā)行，該ABS為“-金地集團(tuán)(600383)2021年一期2號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，擬于2022年初發(fā)行。

12月20日晚間，寶龍地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，于當(dāng)日寶龍地產(chǎn)、附屬公司擔(dān)保人及合資附屬公司擔(dān)保人與美銀證券就新票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。據(jù)此，寶龍將發(fā)行額外于2025年到期的1.35億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，與分別于2020年10月30日、2020年12月28日及2021年1月11日發(fā)行的2025年到期的2億美元、1億美元及1億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)合并及組成單一系列。

此外，金科股份(000656)也領(lǐng)到一張融資路條。12月21日，金科股份發(fā)布的一份超短期融資券募集說明書顯示，最新一期債券發(fā)行金額為8億元，發(fā)行期限270天，無擔(dān)保，發(fā)行人主體信用等級AAA。該筆債券將于12月22日發(fā)行。

兩極分化

行業(yè)格局進(jìn)入重塑關(guān)鍵期

歷數(shù)近二十年的房地產(chǎn)市場，每一次宏觀調(diào)控之后，行業(yè)都出現(xiàn)深度洗牌，這次也不例外。

從目前的房企發(fā)債的情況來看，分化趨勢越來越明顯，在政策的暖風(fēng)里，房企踏上了“良性循環(huán)”之路。

11月份之后，TOP20房企中發(fā)行中期票據(jù)（公司債券）的房企有金地、招商蛇口、中海、保利、綠城和龍湖、碧桂園。除了碧桂園和龍湖之外，無一例外是國有控股背景。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，46筆債券中44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。中金公司的一份研報(bào)也顯示，11月以來房企境內(nèi)公開市場融資，發(fā)行人高度集中為國企。

這說明，目前針對房企融資端開放的企業(yè)，仍是部分經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企。有政府背書的央企、國企和信用良好、經(jīng)營穩(wěn)健的部分民營房企成為此次信用債發(fā)行的主要受益者。

在借貸利率上也呈現(xiàn)分化趨勢，招商蛇口、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等國企借款利率一直是低檔，最低為招商蛇口發(fā)行的30億短期融資券，利率為2.84%。金地集團(tuán)是國有相對控股的混合所有制，發(fā)債利率稍高于央企背景的房企，為4.17%。

作為率先開啟融資的兩家民營房企，龍湖集團(tuán)是唯一一家國際三大評級機(jī)構(gòu)都給予了“投資級”評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)，其融資利率為3.70%；碧桂園12月16日發(fā)行的10億元4年期公司債券，票面利率6.30%。

盡管融資端暖風(fēng)頻吹，但資本的理性再次展露無疑。從11月以來資本市場的反饋來看，房企之間的分化仍然存在。在“三道紅線”等政策的長效機(jī)制調(diào)控下，擁有雄厚背景的央企國企和少數(shù)債務(wù)健康、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營房企更受金融市場青睞。而大部分民營房企，特別是那些負(fù)債率高企，已經(jīng)實(shí)質(zhì)性爆雷或者瀕臨爆雷的房企，短期內(nèi)大概率依然拿不到融資。

從融資端到土地市場再到銷售端，全方位的分化，讓這場在數(shù)年前就已開啟的地產(chǎn)格局重塑進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻，而監(jiān)管層的大力推動更讓格局重塑駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

日前，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)《通知》明確，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。

這意味著，那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、運(yùn)行良好的房企將有機(jī)會、有資本在市場抄底，從而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的進(jìn)一步集中。

人之道，損不足而奉有余。房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)必然是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，深度洗牌之后，那些穿過至暗時(shí)刻的幸存者或許會迎來美好時(shí)光。