經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 12月16日晚，兩張關(guān)于碧桂園成功公開發(fā)行債券的海報在朋友圈刷屏，一張為10億元2+2年期公司債券，一張是1年期2.83億元的供應(yīng)鏈ABS，金色字體在紅色背景上顯得格外喜慶。

一位非地產(chǎn)圈人士評論“現(xiàn)在能借錢都要曬曬？”得到的回復(fù)是：“別人肯借錢給我們，證明我們有實力。”

在民企融資整體趨于沉寂的2021年下半年，這不僅是振奮碧桂園人的消息，地產(chǎn)同行、金融機構(gòu)人士都轉(zhuǎn)發(fā)祝賀。

一位碧桂園某區(qū)域總告訴經(jīng)濟觀察報，公司債的利率到了6.3%，“以前我們借錢（利率）只要四個點左右”，但現(xiàn)在利差不是很重要，（債）能發(fā)出去已經(jīng)是一個積極信號，說明投資人愿意、有勇氣支持民營房企，“已經(jīng)見曙光了”。

12月10日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會（下稱“交易商協(xié)會”）舉行房企代表座談會，提出將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具，用于收并購或已售在建項目的建設(shè)，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

11月9日，交易商協(xié)會已向招商蛇口(001979)等8家房企拋出“橄欖枝”。

多重政策信號之下，房企融資步調(diào)加快，從中海、招商蛇口等央企逐步傳導(dǎo)至頭部民企。12月以來，多家民企宣布啟動發(fā)行中期票據(jù)、CMBS、供應(yīng)鏈ABS等，這將成為民營房企融資的“破冰行動”嗎？部分出現(xiàn)流動性危機的房企也在翹首以盼。

破冰

早在12月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，碧桂園計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，已獲受理，進入預(yù)評環(huán)節(jié)，這是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

龍湖于12月7日及8日公開宣布發(fā)行2021年度第一筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過10億元，票面利率為3.7%，期限為15年。第二期中票的發(fā)行計劃已進入“預(yù)評中”狀態(tài)，注冊金額50億元。

據(jù)經(jīng)濟觀察報記者了解，碧桂園、龍湖、金地、龍光是首批被證監(jiān)會允許發(fā)行中期票據(jù)的4家民營房企。

一家Top20房企融資人士告訴經(jīng)濟觀察報，民企融資崗是最早感受到房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境冷暖的一批人，這一輪融資收緊始于今年3、4月。

他解釋，雖然從去年9月開始實施三道紅線，但政策給房企的降杠桿期限是3年，上半年還沒有直觀地影響到房企的融資規(guī)模，而且很多房企可以通過粉飾報表等方式快速轉(zhuǎn)綠，一年內(nèi)降1-2檔的企業(yè)不在少數(shù)。

該Top20房企融資人士說，今年二季度以來，多家銀行因房地產(chǎn)貸款管理不審慎等原因，被當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局開具罰單，金融機構(gòu)紛紛開始收緊按揭、開發(fā)貸，但6月前還能融到錢。到了7月，“銀行收到窗口指導(dǎo)，暫停向房企發(fā)放貸款，尤其是恒大事件后，金融機構(gòu)受到牽連，踩到的‘雷’需要時間消化”。

恒大之后，花樣年、佳兆業(yè)、新力等企業(yè)相繼爆發(fā)理財逾期、信用債違約或信托展期的消息，金融機構(gòu)風(fēng)聲鶴唳，投資者認(rèn)購意愿走低。

9月底以來，監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)融資糾偏信號，融資市場開始呈現(xiàn)分階段緩慢回暖趨勢。

9-10月陸續(xù)加快按揭貸款發(fā)放；11月9日，交易商協(xié)會邀招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等企業(yè)座談，開放了發(fā)行債務(wù)融資工具的窗口。12月3日，銀保監(jiān)會明確：現(xiàn)階段將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，滿足房企融資的合理需求。

央行數(shù)據(jù)顯示，11月銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中個人住房貸款余額同比多增1100多億元，開發(fā)貸款同比多增900多億元。

12月16日國信證券(002736)發(fā)布的研報指出，11月境內(nèi)債及房地產(chǎn)信托的單月發(fā)行額均自7月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，11月地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強的結(jié)構(gòu)性特征，當(dāng)月96%的債券發(fā)行主體為央企或地方國企。

12月以來，龍光、碧桂園、金地等房企宣布啟動供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，ABS發(fā)行開始重啟。

近期，旭輝2021年一筆8.42億元的小公募顯示“已受理”，合生創(chuàng)展也計劃發(fā)行2022年到期2.5億美元8%有擔(dān)保可換股債券。

一位TOP20房企資金中心總監(jiān)透露，目前民企融資破冰主要是標(biāo)準(zhǔn)化融資中的公司債，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企被允許發(fā)行中票和供應(yīng)鏈ABS，但非標(biāo)融資放行的可能性幾乎為零。

暖意有限

對于當(dāng)下房企融資回暖成色，一家TOP20民企區(qū)域融資人士林菀用《小馬過河》的故事做比喻，“老牛”和“松鼠”對河水深淺的感知差距很大，如同現(xiàn)階段不同規(guī)模、信用評級的民營房企對融資邊際改善的感受也不盡相同。

下半年，林菀所在公司申請發(fā)債頻頻被拒，她直言政策層面多次傳達出利好消息，但實際尚未傳導(dǎo)到至企業(yè)。

看到碧桂園、龍湖等公司發(fā)行中票、公司債等消息，林菀并不感到意外，畢竟對方是頭部民企。這些“破冰”消息甚至沒有11月陽光城(000671)3筆美元債獲得展期令她振奮，因為那意味著同等規(guī)模的房企沒有倒在公開市場債前。

一家TOP5房企華南區(qū)域融資人士蔡宜坦言，公司雖已發(fā)行一筆公司債，但整體融資形勢仍不可用“暖”來形容，距離民企融資恢復(fù)到正常水平仍有距離，“監(jiān)管部門對發(fā)債管控方式?jīng)]有變，甚至更加嚴(yán)格，以前發(fā)債規(guī)模、放款多少都可以談，現(xiàn)在所有房企都必須嚴(yán)格按照規(guī)則來”。

旭輝擬發(fā)行的一筆小公募已獲受理，募集說明書中，旭輝披露了關(guān)于公司未觸發(fā)“最近一年末總資產(chǎn)小于200億、扣除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率超過65%，以及最近一年度營收小于30億、扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負(fù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過50%”等5項綜合評價指標(biāo)。5項指標(biāo)也是上交所對此類公司債的基本要求。“一是能不能發(fā)，二是有沒有人買，就算能發(fā)也不一定有人買。”林菀表示現(xiàn)在投資者對民企的信心還沒有恢復(fù)，認(rèn)購意愿極低。

多家民企暴雷牽連金融機構(gòu)，尤其是年關(guān)將近，涉及到年度不良率指標(biāo)盤點等，金融機構(gòu)不敢給民企放貸，主要精力放在收回不良貸款本息，“業(yè)績利潤先放一邊，安全為主”，林宛說，近3個月來，其接觸的信托經(jīng)理踩中某家民企的雷，起碼未來兩三年都得被釘在崗位上，直到把錢收回來。

和多家機構(gòu)磋商數(shù)月毫無進展，林宛很無奈：去年每做一筆融資都很順利，很多機構(gòu)聯(lián)系上她“送錢”。但現(xiàn)在機構(gòu)不敢投放新增非標(biāo)融資，“也沒有額度去新增投放，國企不要高成本的信托，民企又不敢投放”。

一家央企險資人士透露，公司每年都有8%左右收益率考核，今年以來，很多城投利率都降到3%左右，國企、央企債券收益率接近存款利率，投資經(jīng)理希望選擇一些好的民企投資，世茂符合其公司風(fēng)控、信評部門準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，且收益率較高。

他所在公司也持倉少量世茂公開債，近期世茂信托逾期傳聞讓資本市場震動。他說，境內(nèi)機構(gòu)評級基本失效，公司有自己的評級系統(tǒng)，內(nèi)部投資級準(zhǔn)入門檻是3b-，由此得出相應(yīng)的白名單企業(yè)。對于那些評級較低的企業(yè)，他們看中的是收益率，但會限制投資經(jīng)理持券時間。

近期，該央企險資人士盡調(diào)一家在京央企房地產(chǎn)公司，洽談按揭貸款發(fā)放業(yè)務(wù)。10月以來，其所在部門需要背按揭貸、開發(fā)貸投放任務(wù)。他直言，監(jiān)管部門并未明確要求只能投國企、央企，但出于風(fēng)控考慮，金融機構(gòu)在用腳投票。

一家商業(yè)銀行深圳支行行長告訴經(jīng)濟觀察報，總行給每個支行設(shè)置了準(zhǔn)入白名單，共60多家房企，其中只有少數(shù)是民企。隨著多家民企暴雷，白名單數(shù)量也在月減少，放款給有資金緊張傳聞的房企需更加慎重。

加上年底資金額度緊張，這家商業(yè)銀行投給房企的意愿愈低。一看行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)慎之又慎；二看評級，需3A以上；三看期限，只能投3年期以下的債，5年期基本不考慮，“上半年都無法預(yù)測下半年有哪些投資級企業(yè)會出事，債期越長，風(fēng)險越大”。

抽貸民企

9月，為了從銀行申請到按揭貸款，蔡宜調(diào)動了區(qū)域所有項目公司的個人存款，和銀行做1:10的交換，即放一筆按揭貸款需要10倍個人存款，放款周期3個月。

隨著政策逐步改善，12月以來，按揭貸放款加速，當(dāng)月賣房、當(dāng)月就能收到按揭，但融資端仍沒有明顯緩解。

近期，一位私交不錯的銀行行長聯(lián)系她，由于踩雷房企，他們行收到監(jiān)管部門黃牌警告，希望蔡宜把一筆達到70%還款節(jié)點的開發(fā)貸提前還掉，“如果你不還掉，你以后都見不著我了”。

蔡宜直言和這位行長打交道多年，她也不希望行長出現(xiàn)個人危機，于是向集團說明情況。集團回復(fù)：如果是到了剛性還款節(jié)點的債，該還的就還；非剛性債務(wù)一事一議。“按照合同，大部分銀行不能算沒有契約精神，以前合同條款很細(xì)致，只是實操時沒那么嚴(yán)”，蔡宜說：“現(xiàn)在銀行卡著節(jié)點追債，有的銀行，項目只銷售10%，就要求開發(fā)商把開發(fā)貸結(jié)清”。

蔡宜補充，少數(shù)銀行要求太過分，集團也不會妥協(xié)，反復(fù)溝通請求理解。一旦破例提前還款，其他金融機構(gòu)也會前來擠兌。

“銀行會掌管企業(yè)的印章、網(wǎng)銀等，可以用閉環(huán)管理條款，讓企業(yè)無法將錢用于其他用途，與其讓錢趴在賬上，不如提前還了”。蔡宜坦言，在融資受限的背景下，金融機構(gòu)集中擠兌會讓企業(yè)壓力巨大。

蔡宜表示，下半年降杠桿背景下，企業(yè)再融資和回款受限，金融機構(gòu)也乘機抽貸，資金越緊張的企業(yè)被抽得越兇。“合同都規(guī)定好的，以前都不執(zhí)行，下半年突然嚴(yán)格執(zhí)行，你又不能說它有錯”。

前述商業(yè)銀行深圳支行行長表示，一般銀行不會無故抽貸，可能是公司存在違規(guī)行為或其他可能導(dǎo)致無法還貸的跡象，導(dǎo)致銀行不再續(xù)發(fā)下一批的款項。“銀行需要承受監(jiān)管部門的壓力，每個季度盤點兩道紅線指標(biāo)，違規(guī)即處罰，因此很擔(dān)心放款后收不回來”。

萬科、招商蛇口等房企發(fā)行供應(yīng)鏈ABS破冰，但對于她所在的房企，“我們很想發(fā)ABS，但找不到資源，銀行不愿意買”。

用黃金換信心

一位近期成功發(fā)債的民企融資人士表示，融資團隊到多個金融機構(gòu)路演，機構(gòu)認(rèn)購意愿很低，“集團各種資源都要上了，甚至做了一些交換”。

他認(rèn)為，當(dāng)前環(huán)境下，更需要的是信心；銀行和證券機構(gòu)認(rèn)購多少是次要的，只要把自家公司名字和認(rèn)籌機構(gòu)的名字、logo放到一起，就是一種信心彰顯。

今年，蔡宜已經(jīng)償還近100億元的貸款，其中超過一半是提前還貸，“如果是剛兌，集團一般都能安排資金，希望和機構(gòu)做長期朋友，一旦要求展期，容易造成不必要的恐慌。”

近5個月來，蔡宜每天都要回應(yīng)投資者和銀行的詢問，市場各主體已經(jīng)處于驚弓之鳥狀態(tài)。

被監(jiān)管部門要求合規(guī)后，銀行各條線人員開始要求程序合法，寧可從嚴(yán)，不可遺漏。

小而細(xì)致的問題諸如：因為房地產(chǎn)開發(fā)流程較長，和普通制造業(yè)不同，需解釋應(yīng)收、應(yīng)付賬款等報表數(shù)據(jù)意味著什么；有多少信用債，有沒有理財，私下問公司還能發(fā)工資不？有沒有裁員？

不乏有機構(gòu)要求蔡宜解釋：你們跟恒大、佳兆業(yè)等有什么不一樣？

之前，只要項目有利潤，機構(gòu)直接批貸了，現(xiàn)在要把公司乃至集團的報表給對方看，解釋每個科目、數(shù)據(jù)。

近期，蔡宜向銀行申請一筆開發(fā)貸，被問為什么報表上員工工資總額和實發(fā)金額不一樣？她趕緊解釋：因為計提了下個月待發(fā)工資；要做供應(yīng)鏈ABS時，銀行要求證明協(xié)議里的供應(yīng)商流水，確實來自供應(yīng)商，蔡宜只能找供應(yīng)商開具證明。

近幾個月來，監(jiān)管部門加強預(yù)售資金監(jiān)管，銀行要求放款比例和工程進度一致，以前開發(fā)商只要口頭說明或拍照證明樓棟建到多少層即可，但現(xiàn)在銀行會到工地用無人機拍攝。

蔡宜說，目前銀行按揭已經(jīng)實現(xiàn)當(dāng)月放款，但部分銀行今年已經(jīng)沒有額度，有一半的項目推遲到明年發(fā)放，眼下更大難題是重建市場信心。

一是銷售端信心不足。8-10月，她所在區(qū)域市場已出現(xiàn)明顯降溫，但公司積極促銷跑量，總體業(yè)績還不錯；11月以來，多重政策利好信號釋放，原以為12月銷售能翹尾，但由于房企暴雷和降價促銷等影響，客戶觀望情緒越來越濃，12月銷售持續(xù)下滑。“第一批集中供地的地價相近，我們賣1.7萬元/平方米，旁邊賣1.2萬元/平方米，這讓銷售怎么賣？”蔡宜透露，一城市兩極分化，剛需觀望，豪宅反而賣得不錯。

二是因市場不明朗導(dǎo)致投資端信心不足。蔡宜說，現(xiàn)在拿地不能只算利潤，還要看地塊周邊被誰拿了。但第二批集中供地，許多民企沒有出現(xiàn)在土拍市場。沒有地，就不用開發(fā)貸，此后的種種貸款全線壓降，她預(yù)測明年市場整體融資規(guī)模可能會下降。

三是近期富力發(fā)布公告稱可能無法于2022年1月13日到期時完全贖回票據(jù)，投資市場對民營房企的疑慮仍然高懸。

蔡宜說，無論哪個問題，都不是她個人或公司努力能改變的。

（應(yīng)受訪者要求，蔡宜、林菀為化名）