后疫情時(shí)期，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)呈持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，購(gòu)物中心也展示了其擁有足夠的韌性，成為當(dāng)下不可替代的消費(fèi)場(chǎng)景。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全國(guó)購(gòu)物中心實(shí)際開業(yè)率不足三成，2021年全年開業(yè)率有望超過(guò)四成，行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)好。即將進(jìn)入2022年，眾多延遲開業(yè)項(xiàng)目將在明年呈現(xiàn)，還有一部分籌開項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

未來(lái)江蘇商業(yè)地產(chǎn)增量市場(chǎng)熱度究竟如何？贏商網(wǎng)獨(dú)家盤點(diǎn)2022年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)人奉上值得收藏的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

據(jù)贏商網(wǎng)華東站不完全統(tǒng)計(jì)，2022年江蘇擬開業(yè)66個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)面積≥3萬(wàn)㎡），商業(yè)體量新增674.68萬(wàn)方，平均單體建筑面積約10.22萬(wàn)㎡。

（注：1、此內(nèi)容為贏商網(wǎng)獨(dú)家盤點(diǎn)，如需轉(zhuǎn)載務(wù)必注明出處；2、此內(nèi)容為贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)結(jié)果，數(shù)據(jù)來(lái)源贏商大數(shù)據(jù)、項(xiàng)目官方渠道、公開信息及開發(fā)商確認(rèn)，排名不分先后；3、如有信息遺漏、錯(cuò)誤，歡迎各位讀者積極指正、修訂。）

2022年擬開業(yè)數(shù)量、體量齊跌

2022年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目66個(gè)、商業(yè)體量674.68萬(wàn)㎡，與去年底統(tǒng)計(jì)的2021年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目76個(gè)、商業(yè)體量706.28萬(wàn)㎡相比，開業(yè)項(xiàng)目少了10個(gè)，體量少了31.6萬(wàn)㎡。

這已經(jīng)不是江蘇第一年出現(xiàn)“雙量齊跌”的現(xiàn)象，據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目有87個(gè)、總體量850萬(wàn)㎡，無(wú)論是擬開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量還是體量，均高于2019年。也就是說(shuō)，江蘇擬開業(yè)數(shù)據(jù)已經(jīng)持續(xù)三年下跌，將進(jìn)入存量和增量并舉的發(fā)展時(shí)期。

今年7月，江蘇省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)要合理規(guī)劃和建設(shè)商業(yè)綜合體，從嚴(yán)控制大型商業(yè)綜合體的規(guī)模和數(shù)量，避免出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。推廣南京、徐州、蘇州等地鄰里中心模式，建設(shè)集商業(yè)、休閑、文化等功能于一體的便民生活中心。

南京、蘇州、徐州等重點(diǎn)城市聚集效應(yīng)更加凸顯

商業(yè)繁華取決于城市區(qū)域條件、人口基數(shù)和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的與時(shí)俱進(jìn)，以及終端實(shí)體商業(yè)的發(fā)達(dá)。

南京、蘇州這兩個(gè)商業(yè)準(zhǔn)1線城市依然是江蘇商業(yè)的主要陣地，也是全國(guó)性商業(yè)化水平發(fā)達(dá)城市。南京加蘇州，合計(jì)擬開業(yè)項(xiàng)目24個(gè)，體量更是達(dá)到255.87萬(wàn)㎡，占2022年江蘇擬開業(yè)商業(yè)體量的37.92%。

南京新mall相繼而來(lái)。成熟商圈購(gòu)物中心由于客流基數(shù)大、交通配套設(shè)施較為完善等，關(guān)注度較高。作為華潤(rùn)置地在南京的第一個(gè)天地系商業(yè)體產(chǎn)品，南京萬(wàn)象天地位于南京城南的商業(yè)消費(fèi)中心夫子廟商圈，三山街地鐵站上蓋、地鐵1號(hào)線和5號(hào)線雙軌換乘，日均客流約70萬(wàn)人次。

南京正榮中心，是正榮服務(wù)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——“榮商”在蘇滬地區(qū)打造的首個(gè)集購(gòu)物中心、5A甲級(jí)寫字樓、精品公寓、綠建展覽館為一體的30萬(wàn)方旗艦型綜合體。購(gòu)物中心面積約6萬(wàn)方，定位于“精致生活休閑商務(wù)中心”，目前招商率已突破70%。

不同于招商蛇口(001979,股吧)主打的“花園系”產(chǎn)品線，位于常熟城市中心的琴湖溪里（琴湖小鎮(zhèn)的商業(yè)重要組成部分），將打造常熟首個(gè)文商旅融合的濱湖項(xiàng)目。琴湖溪里將通過(guò)多元業(yè)態(tài)配比，倡導(dǎo)一種原生態(tài)、慢生活、深體驗(yàn)的購(gòu)物休閑方式，為消費(fèi)者帶來(lái)更豐富的“好玩好逛”選擇。

此外，作為淮海經(jīng)濟(jì)帶核心城市、蘇北商業(yè)門面擔(dān)當(dāng)，徐州以10個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目、82.68萬(wàn)㎡的體量，讓業(yè)界對(duì)其2022年的商業(yè)表現(xiàn)充滿期待。

三四線城市商業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱

從地區(qū)分布上來(lái)看，商業(yè)準(zhǔn)1線城市和商業(yè)2線城市無(wú)論是在擬開業(yè)數(shù)量還是體量上，均高于三四線城市。其中南京以15個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目位居榜單第一，體量152.5萬(wàn)㎡占全省的22.6%；蘇州擬開業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，體量約103.37萬(wàn)㎡；無(wú)錫擬開業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，體量約81.92萬(wàn)㎡；南通擬開業(yè)項(xiàng)目4個(gè)，體量約31.5萬(wàn)㎡；常州擬開業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，體量約33.36萬(wàn)㎡；鹽城擬開業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，體量約16.87萬(wàn)㎡。

泰州、淮安這兩個(gè)商業(yè)3線城市分別有3個(gè)、2個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目，鎮(zhèn)江、連云港(601008,股吧)這個(gè)商業(yè)4線城市分別有4個(gè)、2個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目。宿遷是江蘇唯一一個(gè)2022年預(yù)計(jì)沒有新開項(xiàng)目的城市。

雖然商業(yè)正在往三四線城市下沉，但還需要一定時(shí)間，特別是疫情的到來(lái)，更是給三四線城市薄弱的商業(yè)基礎(chǔ)帶來(lái)了沉重的打擊?！　?/p>

在統(tǒng)計(jì)2022年擬開業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，三四線城市商業(yè)爛尾、開發(fā)商資金鏈斷鏈的情況相對(duì)比較嚴(yán)重，中小開發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，擬開業(yè)統(tǒng)計(jì)表在一定程度上就反映出了各城市商業(yè)的差距。

中大體量為主，滿足新型消費(fèi)需求

10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目29個(gè)

眾所周知，相比于二三十萬(wàn)方的超大體量項(xiàng)目，10萬(wàn)方左右的中大型體量的購(gòu)物中心在拿地成本、開發(fā)成本上的壓力有所減輕。與此同時(shí)，又因該類型購(gòu)物中心有體量保證，滿足了消費(fèi)升級(jí)下體驗(yàn)式業(yè)態(tài)這一新型消費(fèi)需求，往往受到很多開發(fā)商青睞。

從項(xiàng)目體量分布來(lái)看，2022年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目中，≥3萬(wàn)㎡且≤5萬(wàn)㎡的項(xiàng)目數(shù)量18個(gè)，合計(jì)體量約71.75萬(wàn)㎡，占比11%；＞5萬(wàn)㎡且≤10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目數(shù)量19個(gè)，合計(jì)體量約150.77萬(wàn)㎡，占比22%；＞10萬(wàn)㎡且≤15萬(wàn)㎡的項(xiàng)目數(shù)量21個(gè)，合計(jì)體量約269.21萬(wàn)㎡，占比40%；＞15萬(wàn)㎡的項(xiàng)目數(shù)量8個(gè)，合計(jì)體量約182.95萬(wàn)㎡，占比27%。

總體而言，2022年江蘇擬開業(yè)項(xiàng)目中，多以中大體量為主，大概率遵循了市場(chǎng)規(guī)則。超10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目有29個(gè)，合計(jì)體量約452.16萬(wàn)㎡，占總體量的67%。

從這些項(xiàng)目所在城市和區(qū)域可以看出，多數(shù)是填補(bǔ)區(qū)域空白，作為區(qū)域的首進(jìn)項(xiàng)目。其中，無(wú)錫悅尚奧特萊斯以36.8萬(wàn)方的超大體量，成為明年江蘇待開業(yè)體量最大的商業(yè)項(xiàng)目。而南京仙林蘇寧廣場(chǎng)也以30萬(wàn)方的超大體量成為明年南京待開業(yè)項(xiàng)目中不容忽視的存在。

結(jié)語(yǔ)：

展望未來(lái)，隨著各商業(yè)項(xiàng)目入市，將進(jìn)一步豐富江蘇商業(yè)市場(chǎng)，為各城市消費(fèi)者帶來(lái)更加多元的消費(fèi)體驗(yàn)，為城市美好生活賦能。另一方面，隨著土地供應(yīng)從增量市場(chǎng)邁向存量市場(chǎng)、多地城市更新項(xiàng)目的爆紅、以及政府政策引導(dǎo)等多重因素影響下，以城市更新之名籌開的項(xiàng)目也在不斷增加。

當(dāng)然，伴隨購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展，“同質(zhì)化”商業(yè)將成為行業(yè)最大的痛點(diǎn)和難題。江蘇明年約674萬(wàn)㎡的商業(yè)將入市，對(duì)于招商和消費(fèi)來(lái)說(shuō)又是一場(chǎng)大考驗(yàn)，這其中有多少項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)突圍？

“數(shù)智化”商業(yè)時(shí)代已然來(lái)臨，相比傳統(tǒng)商業(yè)，“智慧商業(yè)”擁有數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，將更具核心競(jìng)爭(zhēng)力，必將成為未來(lái)發(fā)展的主流。贏商tech致力于提供符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、始終領(lǐng)先的行業(yè)解決方案，基于客戶真實(shí)需求，持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品，陪伴客戶長(zhǎng)期發(fā)展和成長(zhǎng)。