近日，恒隆地產(chǎn)(00101.HK)公布了2020年上半年業(yè)績，引起了市場的廣泛關(guān)注。

作為港交所上市的地產(chǎn)公司，恒隆地產(chǎn)一度被外界認(rèn)為是最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)商。

不過在房產(chǎn)企業(yè)整體表現(xiàn)平淡的2020，恒隆地產(chǎn)也未能幸免的啞火了，營業(yè)利潤出現(xiàn)下滑。

財報顯示，截至2020年6月30日：

恒隆地產(chǎn)總收入為41.84億元港幣，與去年同期持平;

營業(yè)利潤下跌5%至30.41億港元;

股東應(yīng)占基本純利減少11%至19.89億港元。

對此，恒隆地產(chǎn)表示利潤的下滑主要由于新型冠狀病毒疫情帶來的不利影響所致。

事實上，恒隆地產(chǎn)業(yè)績下滑的影響因素眾多，除了疫情對商業(yè)零售的沖擊外，還有最近幾年新一線城市商圈擴張下，恒隆在商業(yè)地標(biāo)項目開發(fā)、運營上面臨的較大壓力。

香港市場受沖擊嚴(yán)重

雖然2020年上半年，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)了總收入上與去年同期持平，但是該收入?yún)s全部來自于物業(yè)租賃。

財報顯示，上半年物業(yè)銷售并未入賬，而恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃上實現(xiàn)收入41.84億元，構(gòu)成了收入的全部來源。

雖然上半年，恒隆地產(chǎn)出售了位于香港浪澄灣的最后一個復(fù)式住宅單位，但是這筆交易并未在上半年錄得任何收入和利潤。

簡而言之，無法影響上半年業(yè)績。

上半年，恒隆地產(chǎn)的物業(yè)銷售未入賬，而物業(yè)租賃方面的表現(xiàn)其實也并不盡人意。

整體來說，香港方面低迷的表現(xiàn)拖累了恒隆地產(chǎn)的業(yè)績。

財報顯示，2020年1-6月：

恒隆地產(chǎn)香港物業(yè)租賃組合收入下跌5%至19.07億港元;

其中，商鋪租金減少5%至11.33億港元;

辦公物業(yè)租金減少3%至6.35億港元;

住宅及服務(wù)式寓所租金收入減少14%至1.39億港元，租出率降僅58%。

香港租賃上的營收不利，直接導(dǎo)致了恒隆地產(chǎn)業(yè)績增長的乏力，2020年1-6月，恒隆地產(chǎn)的營業(yè)利潤為30.41億港元，同比下跌5%。

“上海依賴癥”明顯

與香港市場形成鮮明對比的是內(nèi)地還算優(yōu)良的市場表現(xiàn)。

拆解恒隆地產(chǎn)上半年的業(yè)績，內(nèi)地市場貢獻較大，這一點讓恒隆地產(chǎn)的管理層很是欣慰。

財報顯示，恒隆地產(chǎn)上半年內(nèi)地物業(yè)組合的租賃收入增加9%，達(dá)到20.62億元，零售額實現(xiàn)了6%的正增長。

恒隆地產(chǎn)表示，6%的增幅主要來自于2019年第三季度開業(yè)的新租賃物業(yè)，包括：

昆明恒隆廣場

無錫恒隆廣場第二座辦公樓

沈陽市府恒隆廣場沈陽康萊德酒店

據(jù)悉，內(nèi)地辦公樓組合2020年上半年錄得2%的收入增長。內(nèi)地組合整體營業(yè)利潤增長4%，平均租賃邊際利潤率為65%。

開業(yè)項目為恒隆帶來了新的業(yè)績增長，但分區(qū)域看恒隆地產(chǎn)的頑疾仍存——內(nèi)地經(jīng)營高度依賴上海項目。

報告期內(nèi)，上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場兩大商業(yè)體的收入達(dá)到13.14億元，占內(nèi)地物業(yè)租賃組合總收入的63.72%。

數(shù)據(jù)顯示，上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場及無錫恒隆廣場的零售額均實現(xiàn)了7%至17%的增長，租賃收入的相應(yīng)增長在 6%至15%間。

恒隆地產(chǎn)稱上海項目的佳績反映這條路線的實力，但其背后的痛點卻不容回避。

恒隆地產(chǎn)的“上海依賴癥”由來已久。

可以說，上海是恒隆地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)祥地。

90年代末，憑借著在上海拿到的兩個項目——恒隆廣場和港匯廣場，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)了加速度。

很長時間以來，上海的項目是租金收入的主要貢獻力，構(gòu)成了恒隆地產(chǎn)利潤的“大頭”。

上海的成功讓恒隆增強了在其他城市布局的信心，恒隆試圖在內(nèi)地復(fù)制上海模式。

隨后，恒隆地產(chǎn)圍繞著“一超多強”的概念，相繼開拓了濟南、沈陽、無錫、天津、大連等多個二三線城市。

然而具體推進中，所取得的效果并不明顯，幾個區(qū)域內(nèi)的項目接連出現(xiàn)“水土不服”問題，“上海依賴癥”問題愈發(fā)凸顯。

以2020年上半年的數(shù)據(jù)為例，可以清晰看到，表現(xiàn)最優(yōu)的還是上海的兩處項目，分別實現(xiàn)了8.6億元和4.5億元的收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開其他城市一大截。

反觀沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場、大連恒隆廣場項目，其上半年收入不足1億元，不及新開業(yè)的昆明恒隆廣場的收入表現(xiàn)。

恒隆在內(nèi)地的商業(yè)項目存在嚴(yán)重的發(fā)展失衡引發(fā)了外界疑問，走出上海，恒隆地產(chǎn)還是最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)商嗎?

在業(yè)內(nèi)人士看來，恒隆在內(nèi)地項目上的運營策略，需要改進其嚴(yán)重的“上海依賴癥”問題，否則在如今整體市場經(jīng)濟環(huán)境下，很難走出好天地。

負(fù)債率攀升

對房企來說，良好現(xiàn)金流是持續(xù)發(fā)展的重要保障。

不過從恒隆地產(chǎn)上半年的財報上看，負(fù)債率出現(xiàn)了明顯的上升。

截至2020年6月30日，恒隆地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余總額為港幣31.90億元，2019年末為港幣33.06億元，借貸總額為港幣325.82億元(2019年12月31日為港幣296.73億元)，其中約36%以人民幣計值。

借貸方面，上半年恒隆地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)325.82億港元，超過去年年底的296.73億港元。

從償還期限看，1年內(nèi)到期的債項組合為63.44億港元，1-2年內(nèi)到期的達(dá)77.43億港元，2年內(nèi)到期的債項組合占債項總額的43.23%。

此外，恒隆地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到27.45%，同比增長10.51%。

關(guān)于恒隆地產(chǎn)下半年表現(xiàn)，市場的看法表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士分析，香港市場的走勢影響著恒隆下半年的業(yè)績表現(xiàn)，經(jīng)濟能否出現(xiàn)反彈還要看疫情的發(fā)展情況。（出品 l 觀點財經(jīng)  作者 l 周更）