2000年我國的房價在2000元左右，2020年已經突破萬元。房價上漲之后地價也要跟著漲。更重要的是，高房價帶來高房租，房貸和房租給老百姓增加了負債壓力，居民的消費能力被高房價削弱，而實體經濟正是需要居民的消費能力來支撐。

在這種情況下實體經濟更加需要支持，2020年我國遭遇到了特殊事件，銀行為了支持實體經濟的發展，以優惠利率給實體行業貸款，不少經營貸款利息甚至要低于房貸利率。

根據央行公布的數據，2020年末，銀行本外幣住戶經營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，全年增加2.27萬億元。

經營貸款余額上升，如果都能夠進入到實體行業當然是好的。但是在增加的2.27萬億元經營貸中，不少經營貸悄然流入樓市。

2021年年初，北上廣深等一線城市開啟樓市調控，包括對經營貸等違規進入樓市的行為強化監管。

北上廣嚴控經營貸違規進入樓市，壓樓市虛火

首先是1月21號上海發布滬十條，嚴防信用貸、消費貸、經營貸違規進入樓市。

1月30號，北京銀保監局提出，要求銀行嚴查2020年下半年以來，新發放的經營貸是否合規。2月1號，北京市房地產協會組織中介簽署承諾書，其中內容就包括，不得協助客戶參與經營貸等違法行動。

2月8號，深圳發布二手房成交參考價。相比市場價，二手房成交參考價大多打折了。而用于貸款抵押的房產也屬于二手房的范圍，如果銀行普遍采用二手房指導價執行，那么經營貸的貸款實際額度會比以前有所下降。

2月9號，廣東銀保監局查處了多家銀行涉嫌違規的行為，其中就包括經營貸、消費貸違規進入樓市。

根據不完全統計，2021年以來各地發布房地產調控政策超過60次。調控方式上，從一線城市到包括杭州、合肥等多個熱點城市，除了從限購、限售等方面施壓之外，對經營貸違規進入樓市、假離婚的現象也開展圍追堵截，還強調金融審慎管理，表現出和以往不同的精準調控態度。

今年初的樓市升溫，離不開資金和消費者預期的驅動。貨幣寬松之下資金進入樓市，一線城市的房產更多承載了資金避險的需求，在潛在購房者需求釋放的情況下，房價更容易反彈。

市場升溫加快了購房者入市的節奏，也讓一些企業主鉆了政策的空子，先全款買房，再用經營貸的方式緩解資金壓力，進而導致市場供需矛盾加劇，價格漲幅過大。

根據統計局數據，2021年1月，二手房方面，深圳價格漲幅居70城首位，同比漲幅達到15.3%，廣州、上海分別同比漲幅8.7%，7.6%。

如果大部分人都買得起房，房價上漲是可以的，房地產業要繁榮也是可以的，但是要與其他行業一起繁榮，百花齊放才是春。一花獨放、百花凋謝，這是不健康的市場。

房價漲幅如此之高，那么收入漲幅怎么樣呢?

2020年，我國城鎮居民人均可支配收入43834元，同比增長3.5%。

和大城市的房價漲幅相比，收入的漲幅可以說是緩慢了，這樣的結果直接導致的就是房價收入比繼續擴大。2020年深圳、三亞、上海、廈門這些城市的房價收入比已經超過20了，遠遠超過國際上房價收入比3~6的合理區間，如果房價繼續漲下去，只會讓越來越多的人買不起房。

高房價制約了老百姓的消費，更制約了年輕一代的創新動力，如果炒房成為他們唯一的賺錢來源，賺到的錢就算“拐個彎”也要進入樓市，那些小微企業會認為炒房比辦企業效益好，實體經濟就會萎縮，平民百姓的財富收入也會被稀釋，這種模式對國家未來的經濟可持續發展也將產生深遠的影響。

原央行副行長吳曉靈曾說，股、債、匯、房是國家金融命脈，其中最薄弱的是房地產。在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好潮水退卻的準備。

除了房價收入比是衡量房地產泡沫的重要指標之外，租售比、供需情況也是很重要的指標，國際通行的房屋租售比指標是1比200~1比300之間。根據諸葛找房公布的數據，2020年全國重點50城中，50個大中城市的平均租售比是1比611，大部分城市的房子很難以租養貸。

以三亞1比864的租售比為例，如果一個小區房價3萬元一平，出租出去后，每平方的租金只有34.72元。一套100平方的房子，每個月收租3472元。如果買下來、首付三成、利率5.88%、貸款30年，每個月要還房貸12429元。這種房價情況下，即使出租30年也收不回購房成本。

雖然不少城市的租售比已經偏離了正常區間，但在這么多年房價整體上漲的趨勢下，開發商覺得房子蓋了就能賺錢、不愁賣，不少買房人也覺得房子還能漲價，所以不少人還是對買房孜孜以求。

殊不知房子已經供過于求了，央行數據顯示，96%的城鎮家庭有房，戶均1.5套。我國城鎮居民人均住房面積達到39平方米。

根據易居研究院發布的《2020年百城住宅庫存報告》顯示，2020年百城新建商品住宅供應量58213萬平方米，成交量54585萬平方米，呈現供大于求的態勢。從2018年到2020年，二線城市和三線城市呈現明顯的庫存走高態勢，去化壓力增加。

房價嚴重虛高，缺乏人口和產業支撐的地方，房價泡沫早晚有一天會破滅。

如果房價漲幅偏離了正常區間，房價上漲幅度繼續快于收入上漲幅度，會讓后來的購房者房貸壓力越來越大，債務壓力之下拿不出更多的錢去消費，還會沖擊一些做實業者“勤勞致富”的價值觀。

和以往限購、限貸等措施相比，如今嚴查經營貸違規進入樓市，調控方式越來越全面，越來越精準，表現出堅決打擊違規資金進入房地產的態度，該嚴懲的嚴懲。