上半年，機構資金對公募REITs青睞有加，機構持倉比例進一步提升。在債券市場利率中樞下行的大背景下，市場人士認為，REITs作為高分紅、中低風險的資產，配置性價比持續提升，或成為當下紅利投資的“平替”品種。

險資增持最為積極

上半年，權益市場顯著分化，作為另類資產的高分紅品種，REITs正在成為機構眼中紅利投資的“平替”。平安證券根據2024年基金半年報披露的數據測算，相較2023年末，機構投資者持有REITs的總市值增加222億元，其中186億元流向新上市REITs，另有36億元資金用于增持已上市REITs。從增量資金的流向來看，其顯著特征是跟隨市場供給，消費基礎設施是大多數投資者加倉幅度最大的板塊，另有部分資金流向保障性租賃住房、能源基礎設施等現金流相對穩定的方向。

Wind數據顯示，僅本周內，就有中金印力消費REIT、華夏北京保障房REIT、富國首創水務REIT、嘉實物美消費REIT四只產品計劃分紅。從全年來看，已上市的42只REITs中，有35只實現分紅。截至9月10日，華夏合肥高新REIT、華夏和達高科REIT今年以來分紅4次，中金山東高速REIT、華夏越秀高速REIT等產品今年以來分紅3次;中金安徽交控REIT累計分紅金額高達5.04億元，國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT年內分紅超過4億元。實際上，REITs具備強制分紅的特征，中金公司認為，在同等條件下，未來REITs分紅穩定性或優于可比上市公司。

此外，證監會于今年2月發布的《監管規則適用指引——會計類第4號》在制度層面明確了REITs的權益屬性。平安證券認為，在該文件的帶動下，資管機構自營賬戶在2024年上半年加大了對REITs的投資力度。數據顯示，相較于2023年末，保險機構的自營賬戶增持REITs市值27億元，為增持幅度最大的金融機構;證券公司自營賬戶增持REITs市值21億元，新增7個證券公司自營賬戶;基金公司自營賬戶增持REITs市值4億元，增持規模雖然不大，但對應的新增投資者較多，新增6個基金公司自營賬戶。

二級市場表現亮眼

今年以來REITs二級市場表現可圈可點。截至9月10日，中證REITs全收益指數累計上漲約10%，遠好于滬深300指數同期表現。具體來看，除今年新上市的REITs以外，24只產品實現正收益。其中，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT二級市場收益率均超30%，富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新深圳安居REIT收益率均超過20%。

不過，于8月8日觸及年內高點后，中證REITs全收益指數出現小幅回調。基金人士認為，REITs二級市場價格會向產品內在價值回歸，在我國經濟高質量發展的新階段，REITs為投資者分享我國長期經濟增長及社會發展紅利帶來了機遇。

中金公司建議，持續關注經營邊際企穩及高確定性REITs項目的配置機會。結合基金半年報的情況來看，中金公司認為下一階段配置方向可集中于三條主線：一是低估值背景下，經營邊際企穩項目或板塊的結構性增配機會，重點關注產業園、倉儲物流和消費類REITs;二是高確定性項目回調后的交易型配置機會，關注保租房和公用事業類REITs;三是審慎假設下，估值適宜項目的打新參與機會。