最近，各大券商、銀行、基金代銷渠道的金融人都在聲勢浩大地宣傳一種全新的基金投資產品——公募REITs。

這是繼貨幣基金、債券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投資新品種。

5月31日，首批9只公募REITs公開發售。從普通投資者的角度，公募REITs是否值得買?有哪些風險需注意?哪類投資者適合當“第一個吃螃蟹的人”?

間接投資基礎設施

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，一般指的是“房地產信托投資基金”。

很多人聽到房地產三個字立馬來了興趣，在國外，REITs確實是投資房地產相關的基金。但在國內，REITs的投資方向主要是基礎設施，例如產業園、倉儲物流、高速公路等。

以往這類基礎設施項目，對投入資金量級要求較高，普通投資者根本沒有參與機會。但是公募REITs把權益拆成小份，讓投資門檻降低到100元-1000元。

買了公募REITs，相當于變相成為基礎設施的“房東”，收益來源除了租金收入，還有物業資產的增值部分。

今天，首批9只公募REITs就要公開發售了，底層資產涵蓋收費公路、污水處理、垃圾發電、產業園和倉儲物流五大類主流基礎設施項目類型，資產分布在北京、上海、深圳、廣州、江蘇、浙江等地區。

是寶還是坑?

聽聽專業人士的建議

國內的公募REITs是創新產品，對于普通投資者來說，是否有必要當那個“第一個吃螃蟹的人”?記者咨詢了幾位金融人士。

總的來說，公募REITs的收益風險在股和債之間，比較適合長期資金，有分散投資需求且收益要求較穩的投資者可以考慮購買。

一位私募代銷平臺投顧建議，普通投資者可以當做打新股那樣參與認購，但要做好二級市場上市后折價的準備，當然，也可以在價格穩定后買入。從長遠來看，公募REITs是一個不錯的投資品種。

“我反而認為會出現溢價。首批項目質地不錯，上市初期可能受投資者追捧而出現溢價。因此，有部分投資者可能會首發認購，在上市后賣掉，以獲取發行溢價。”一位銀行人士認為。

一家城商行私行人士表示，有分散投資需求的投資者，剛好可以通過配置公募REITs降低投資組合波動率，增加收益來源。

一家城商行銀行理財經理提醒，“對投資回報有較高預期的投資者，其實并不建議購買。”

一位基金人士認為，REITs更像封閉式債券。雖然沒有債券那樣固定的利息，但有強制分紅機制，加上資產增值部分能夠帶來價值提升。

公募REITs的收益水平究竟如何呢?根據各家基金公司針對底層資產的成長性已給出分紅率預測，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預計達到12%、10.5%，為首批最高;最低的為4.1%和4.16%。疊加分紅和權益增值預期，或比通過投資銀行股賺取股息率的效果更好。

場外場內均可購買

今天，首批9只公募REITs公開發售。從目前情況來看，公募REITs的機構投資者比率比較高，留給公眾投資者的份額不多了，因此存在掀起搶購潮的可能。

投資者可以通過場內證券賬戶購買，也可以通過場外基金賬戶購買。

跟買普通的公募基金一樣，投資者可以在銀行、券商、第三方線上平臺、基金公司直銷平臺等渠道進行場外認購。而場內，則是直接通過證券賬戶認購。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易。因此場內認購的可以直接在場內交易，但是使用基金賬戶認購的基金份額，應先轉托管至場內證券經營機構后，才可參與場內交易。

關于認購門檻，每只產品、場內及場外均不一樣。場外認購最低門檻在100元—1000元之間。至于場內，上交所上市的最低門檻為1000元，深交所上市的最低門檻為1000份，以蛇口產園為例，每份認購價格2.31元，1000份至少需要2310元。（記者 王瀟瀟）