房貸，究竟應(yīng)該參考LPR的浮動(dòng)利率，還是選擇固定率?

道哥從LPR的利率調(diào)整的目的、引起廣泛關(guān)注的原因和利率建議的三個(gè)角度來(lái)和大家一起分析這個(gè)問(wèn)題。

先說(shuō)一下這次房貸利率調(diào)整的背景和目的。

我們的金融改革涉及到貨幣層面，有兩個(gè)改革主線，一是匯率市場(chǎng)化，二是利率市場(chǎng)化。相對(duì)于匯率市場(chǎng)化，我們的利率市場(chǎng)化推進(jìn)的步子更大一些，因?yàn)檫@個(gè)主要是在國(guó)內(nèi)的戰(zhàn)場(chǎng)上。

在利率市場(chǎng)化的背景下，市場(chǎng)上就形成了LPR借貸市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。此前我們比較習(xí)慣的利率是央行里行政性制定的基準(zhǔn)利率，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的遺留產(chǎn)物。這個(gè)基準(zhǔn)利率有個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)槭切姓_定的利率，所以它常常和市場(chǎng)真實(shí)資金成本之間有距離，不能反映市場(chǎng)上真正的借貸需求和價(jià)格。從利率市場(chǎng)化來(lái)說(shuō)，未來(lái)能夠真正方便貨幣政策的傳導(dǎo)，LPR的市場(chǎng)借貸報(bào)價(jià)利率會(huì)越來(lái)越重要。

這是利率市場(chǎng)化改革的一項(xiàng)重大舉措，但和所傳言的收緊房地產(chǎn)部門(mén)的貨幣政策完全沒(méi)有關(guān)系。

那么，為什么這次調(diào)整會(huì)引起這么大的反響呢?這要從房貸部門(mén)和商業(yè)銀行的貸款之間的比例說(shuō)起。

2019年年底整個(gè)社會(huì)存量商業(yè)銀行的貸款余額是150多萬(wàn)億元，其中，家庭部門(mén)的房貸占比達(dá)到了28%。在每年的新增貸款里，2018年房貸占到超過(guò)30%，2019年在收緊對(duì)房地產(chǎn)部門(mén)貸款的大背景下，實(shí)際新增貸款也占到了32%。再往前追溯幾年，可以發(fā)現(xiàn)有的年份甚至達(dá)到了40%。也就說(shuō)，不論商業(yè)銀行的存量貸款，還是每年的新增貸款，家庭房貸大體上都已經(jīng)占到了1/3。在利率市場(chǎng)化的大環(huán)境下，占這么大比重的家庭房貸自然不能夠繼續(xù)參考計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政制定的基準(zhǔn)利率。家庭房貸利率參考LPR的浮動(dòng)利率，這一步非常重要，意義很大，當(dāng)然對(duì)整個(gè)社會(huì)的影響也比較大，包括銀行和大多數(shù)家庭。

房貸協(xié)議調(diào)整，咱們普通人究竟應(yīng)該如何選擇呢?

要想回答這個(gè)問(wèn)題，您首先要弄清房貸的特點(diǎn)。整體來(lái)看，絕大多數(shù)的房貸都是長(zhǎng)期的，10年、15年、甚至20年、30年，尤其最近兩年新發(fā)生的貸款，很多都在15年以上。這么長(zhǎng)的房貸選利率，就要知道這個(gè)LPR的浮動(dòng)利率未來(lái)的長(zhǎng)期趨勢(shì)是什么。

事實(shí)上，最近20年(1998年到2018年)，我們的5年期貸款基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期是下行的，從20年前1998年的10.3%左右，降到了今天的4.9%左右。

在國(guó)際上，周邊的高收入國(guó)家、比較發(fā)達(dá)的大的經(jīng)濟(jì)體，他們的市場(chǎng)利率水平在最近20年無(wú)一例外也是步步下滑的。最典型日本，基本上是零利率甚至負(fù)利率，歐元區(qū)也基本上是零利率，美國(guó)的利率也很低，在0.75%~1.5%之間。

也就是說(shuō)，不論是國(guó)內(nèi)，還是周邊這些國(guó)家，長(zhǎng)期的LPR利率水平一般是向下的。

如果您的房貸周期還比較長(zhǎng)，那么在道哥看來(lái)，您可以選擇基于LPR的浮動(dòng)利率。不排除今天LPR的基準(zhǔn)利率5年期的4.85%，10年之后降到了4%，甚至于20年之后可能降到了3%甚至更低，一切皆有可能。當(dāng)然，由于LPR是市場(chǎng)化的利率，不排除個(gè)別年份會(huì)有波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

而那些房貸極短期的朋友，如果您的房貸只剩一年、兩年、三年，道哥認(rèn)為選擇哪種方式，影響都不是很大，畢竟利率的變化是緩慢的一個(gè)過(guò)程，不是一天發(fā)生突變的。當(dāng)然了，在面對(duì)今天的通貨膨脹的壓力比較大的情況下，選擇固定利率心里也許更踏實(shí)一些。