穆迪稱，未來12個月，富力將有620億債務到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目后的合同銷售收入，不足以支付上述款項。

曾經被眾多房企奉若至寶的舉債擴張戰略，如今終于顯露出它致命的隱患。

4月3日，穆迪將富力地產(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地產(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業家族評級下調，反映對其高債務杠桿率和流動性風險上升的擔憂。

無獨有偶，穆迪還將雅居樂集團(03383.HK，簡稱“雅居樂”)評級展望由「穩定」降至「負面」，以反映該公司信貸指標轉趨疲弱。

同時，穆迪將泰禾集團(000732.SZ)公司家族評級從B3下調至Caa1，將Tahoe Group Global (Co.,)Limited發行、由泰禾擔保的票據的Caa1有支持高級無抵押債務評級從Caa1下調至Caa2。穆迪稱，上述所有評級展望已由穩定調整至負面。

穆迪評級調整的依據，主要為上述公司流動性管理及杠桿水平的表現。

穆迪稱，未來12個月，富力將有620億債務到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目后的合同銷售收入，不足以支付上述款項。

事實上，為了應對債務到期，富力早已經做了系列安排。過去一年，富力圍繞“促銷售、抓回款”開展工作，收縮投資力度。一番謹慎操作下，期末富力凈負債率下降15%，未使用銀行授信約1200億元。管理層預期，公司杠桿率今年還可下降15%到185%以內，在3年左右再降到150%以內。

但穆迪預計，富力的債務杠桿率(以收入/調整后債務衡量)在未來12~18個月將保持在44%~46%的較低水平，與同評級同行相比表現較弱，降低了該公司的財務靈活性。

情況稍顯樂觀的雅居樂面臨類似的困擾。2019年，該集團銷售額1179.7億元，營業收入602.39億元，歸母凈利潤75.12億元，同比分別增長14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂手持現金426億元，其中受限現金超90億元，1年內需償還的短期借款422.97億元。

穆迪預期，雅居樂收入與經調整債務的比例會于未來12至18個月升至約60%，同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出，負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下，雅居樂去杠桿的計劃成效存在不確定性。

而對泰禾的銷售預期，穆迪表示，2020年泰禾合約銷售額將較去年下降15%~20%，現金流量也將因2020年合約銷售下降而減弱。截至2019年9月底，泰禾短期債務306億，主要來自信托貸款和境內債券，現金結余僅147億元。

所幸的是，盡管近期海外資本市場波動劇烈，房企海外融資渠道不太樂觀，但國內融資渠道依舊暢通，泰禾日前已獲批發行120億公司債。而富力為滿足再融資需求，也于近期獲得40億元在岸債券發行額度和50億元私募債券發行額度。

國際評級機構針對房企的評級下調潮還波及至代理行業。日前，標普宣布將易居企業集團(02048.HK)信用評級從“BB”下調至“BB-”。標普認為，由于近期收購地產項目，加之2019年經營性現金流恢復緩慢且非核心業務投資規模龐大，易居財務杠桿將會上升。

房地產企業信用及債權評級接二連三的評級下調，反應的是行業在杠桿推動下高速擴張之后的隱患逐步顯露。

貝殼研究院新房分析師潘浩稱，2017年~2019年，上市房企資金健康水平下降，2019年行業短債比水平從過去兩年的2.1降至1.7。“2014年開始，大多數房企已在調整債務結構，此后兩年房企短債比保持的還不錯，但此時一些房企開始高周轉操作，導致數據表現開始下降。”

目前來看，受疫情影響，房企銷售回款不暢，疊加償債高峰期到來，行業資金鏈進一步承壓。中指院表示，1~2月，房地產開發企業到位資金2.0萬億元，同比下降17.5%，各項資金來源同比均降。（孫夢凡）