在連續(xù)第二年突破千億銷售規(guī)模之后，榮盛發(fā)展的步子明顯慢了下來。

日前，公司披露的2019年度業(yè)績快報(bào)顯示，其銷售增速已降到14%內(nèi)，與此前3年30%以上的增速已明顯下降。

2018年，公司首次突破千億銷售規(guī)模之后發(fā)生逆轉(zhuǎn)，隨著行業(yè)調(diào)控政策的深入，公司 “穩(wěn)健發(fā)展”成為主要基調(diào)。

斑馬消費(fèi)注意到，公司主動(dòng)將銷售增速調(diào)低，可能是為應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化，出于降低自身風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

銷售下滑，急踩剎車

有著建筑商和地產(chǎn)商雙重背景的榮盛發(fā)展(002146.SZ)，在A股房地產(chǎn)企業(yè)里，一直是一個(gè)低調(diào)的存在，在遍布互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)海量信息中，很難找到公司高管露面的信息。

心無旁騖的業(yè)務(wù)布局、悶聲賺錢，是公司實(shí)控人耿建明家族的一貫作風(fēng)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額分別為512.24億元、679.57億元、1015.63億元和1153.56億元，除了2019年之外，此前3年的銷售金額增速分別為65.77%、32.56%和49.58%;同期，其營業(yè)收入和凈利潤平均增速分別保持在26%以上和30%以上。

通過前幾年的項(xiàng)目積累和快速去化，公司業(yè)績得到了翻天覆地式的發(fā)展，2018年，順利跨進(jìn)了千億房企陣營，位居克爾瑞全國銷售榜單前30強(qiáng)。

但是，公司業(yè)績?cè)?016年達(dá)到巔峰后，開始下行趨勢(shì)。

最明顯的是，公司的銷售金額增速一路走低，2016年至2019年，其銷售增速分別為65.77%、32.56%、49.58%和13.58%;同期，營業(yè)收入增速從2016年的30.60%降至2019年的25.9%，歸母凈利潤增速從72.07%降至20.3%。

斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，造成業(yè)績?cè)鏊僮叩偷脑颍饕?017年之后，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頻繁調(diào)控。尤其是，2018年全國各地出臺(tái)調(diào)控措施高達(dá)450次，受限購、限售以及融資等政策的影響，國內(nèi)房企走向“白銀時(shí)代”。

在2018年，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，公司發(fā)生了不小的變化。新增土地儲(chǔ)備建筑面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比下降31.41%，是近4年來唯一一次負(fù)增長。

盡管第二年新增土儲(chǔ)量回暖，較上年增長20.3%，但在這一年，公司已在執(zhí)行近乎保守的目標(biāo)，穩(wěn)字當(dāng)頭成為公司的主基調(diào)。

公司計(jì)劃2019年實(shí)現(xiàn)銷售額1120億元、新增土儲(chǔ)建筑面積1672.51萬平方米。從目前披露的數(shù)據(jù)來看，2019年分別完成上述“計(jì)劃”的97.09%和57.30%。

逆勢(shì)擴(kuò)張

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司最近幾年還在實(shí)施多元化，涉及康旅、產(chǎn)業(yè)新城以及酒店等業(yè)務(wù)板塊。

如今，這些板塊給公司的營收貢獻(xiàn)尚不足10%。公司的收入來源仍依賴房地產(chǎn)板塊，其收入占到公司收入近9成。

房企賴以生存的是土地，當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備建筑面積多少，直接決定今后2至3年的“出貨量”。

自2015年以來，公司的新增土儲(chǔ)建筑面積逐年增長，除了2018年新增760.53萬平方米外，2015年、2016年、2017年和2019年，新增土儲(chǔ)建筑面積均在800萬平方米之上。其中，2017年和2019年新增土儲(chǔ)增速均在20%以上。

通過強(qiáng)力收儲(chǔ)，公司基本完成“京津冀”、“長三角”以及“珠三角”城市群和中西部重點(diǎn)城市的布局，涉及全國50多個(gè)城市，260多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2019年上半年，公司總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)4059.77萬平方米，為近5年來的最高峰值。

同時(shí)，這讓公司付出不小的代價(jià)，最直觀的是，公司總債務(wù)規(guī)模水漲船高：從2015年的808.59億元增至2019年三季報(bào)末的2046.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率從78.60%增至83.69%。

逆勢(shì)向前，其實(shí)最考驗(yàn)的是企業(yè)融資能力，特別是在目前融資環(huán)境趨緊的前提下。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，從2015年開始，公司的融資額度保持著高位，2015年至2019年上半年，其新增融資額度分別為343.18億元、395.70億元、470.58億元、449.93億元和258.95億元。

新增巨額融資，意味著須支付大量財(cái)務(wù)費(fèi)用，2017年和2018年，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出增長較為明顯，同比分別增長244.14%和262.14%，2019年前三季度財(cái)務(wù)費(fèi)用支出同比增長46.78%。

值得注意的是，公司的融資渠道已在收窄。

對(duì)比2017年以來的公司財(cái)報(bào)，斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，除銀行貸款、信托融資外，2017年尚有資產(chǎn)證券化(ABS)、中期票據(jù)、非公開定向債務(wù)融資工具(PPN)以及統(tǒng)借統(tǒng)換等方式，到了額2018年只有“直融”和“其他”兩種方式，2019年僅有“公司債”公司債和“ABS”兩種。