8月4日晚間，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布了退市前最后一份成績單。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年其凈利潤下滑了73%，資產(chǎn)負(fù)債率越過了80%的紅線。

近幾年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤一直呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，負(fù)債也連年高企，選擇退市能否扭轉(zhuǎn)困局?

凈利潤下滑，負(fù)債高企

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收110.13億元，同比增長19%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2.26億元，同比下滑73%。利潤下滑與銷售業(yè)務(wù)的毛利有關(guān)，上半年公司營業(yè)稅后毛利率約為19%，與2020年上半年24%的毛利率相比減少了5個百分點(diǎn)，主要原因是本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率降低。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞證券首席分析師孫楊表示，首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤大幅下滑一是因?yàn)槠漤椖勘旧聿季殖鞘心芗壿^高，毛利率較低;二是因?yàn)槠浞侵鳡I業(yè)務(wù)收入和投資收益對公司凈利潤造成了影響。

實(shí)際上，近幾年首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績一直不給力，連續(xù)幾年達(dá)不到銷售額目標(biāo)，凈利潤保持下滑態(tài)勢，甚至出現(xiàn)“腰斬”的情況，負(fù)債也持續(xù)走高，這背后有何玄機(jī)?

央視財經(jīng)評論員薛建雄表示，這幾年房企凈利潤下滑多是因?yàn)槠湄攧?wù)杠桿很高，財務(wù)壓力較大，急需賣資產(chǎn)還債，也即為保住現(xiàn)金流而犧牲凈利潤指標(biāo)。

而對于首創(chuàng)置業(yè)，薛建雄透露，其擴(kuò)張主要在2015年-2017年的周期中，彼時其擴(kuò)張激進(jìn)，形成較高的杠桿。而首創(chuàng)置業(yè)的土地儲備多為高價地或位置較偏的地，優(yōu)質(zhì)土地資源較少，且作為國企開發(fā)進(jìn)度又較慢。這使得其這幾年日子很不好過，財務(wù)壓力很大。

首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債水平一直在走高。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，其總負(fù)債分別為1315.2億元、1432.3億元、1632.2億元，其中，流動負(fù)債分別為637.8億元、692.6億元、918.4億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，凈負(fù)債率為124.4%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。按照“三道紅線”的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”。

尋求破局之法

或許是為了降低負(fù)債、緩解現(xiàn)金流壓力，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)采取了多項舉措，包括變賣資產(chǎn)、減緩拿地、公告退市等。

具體來看，首創(chuàng)置業(yè)先后掛牌出售首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)46.486%的股權(quán)及北京同創(chuàng)置地45%的股權(quán)，還把奧特萊斯業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給母公司首創(chuàng)集團(tuán)。

在拿地方面，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)新增土儲項目只有三個，分別為以33.7億元的代價拿下的上海松江區(qū)與青浦區(qū)兩宗地塊，另通過股權(quán)收購方式獲得的浙江桐鄉(xiāng)一級開發(fā)項目。作為深耕北京的房企，在今年北京市首次集中供地期間，首創(chuàng)置業(yè)未競得任何一宗地塊。

實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)減緩拿地的趨勢早有顯現(xiàn)，2018年-2020年，首創(chuàng)置業(yè)的新增項目數(shù)量分別為27個、22個、10個，對應(yīng)土地投資額分別為409億元、355.5億元、189.9億元，呈逐年下滑趨勢。

此外，月9日晚間，首創(chuàng)置業(yè)正式對外宣布退市，向港交所申請自愿撤銷H股于港交所的上市地位，計劃獲得首創(chuàng)集團(tuán)私有化。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)7月12日發(fā)布的《關(guān)于簽署吸收合并協(xié)議的公告》，若本次吸收合并最終完成，合并方作為合并后存續(xù)方將成為首創(chuàng)集團(tuán)100%持股的國有全資企業(yè)。

首創(chuàng)置業(yè)緣何進(jìn)行私有化?孫楊表示，首創(chuàng)置業(yè)私有化后，首創(chuàng)集團(tuán)可以更好地進(jìn)行資源整合，而首創(chuàng)置業(yè)未來的出路或集中在城市運(yùn)營商這個維度。

薛建雄則坦言，首創(chuàng)置業(yè)私有化可以理解為母公司首創(chuàng)集團(tuán)對其進(jìn)行注資，把集團(tuán)旗下其他更好的資產(chǎn)注入進(jìn)去，從而提升首創(chuàng)置業(yè)的凈利潤水平。“首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)壓力很大，若集團(tuán)直接借錢給它，首創(chuàng)置業(yè)仍需支付高昂的利息，如此私有化操作相當(dāng)于母公司出錢救子公司。”薛建雄說道。（周子荑）