過去一年，要問哪家房企過得最不舒坦，可能非富力地產(chǎn)莫屬。

在中國房企前30強中，富力在去年上半年就已腳踩“三道紅線”，不僅銷售疲軟、債務高企，融資也陷入困境，不得不在元旦節(jié)前拋出內(nèi)部75折賣房的舉措。

年關時刻亟待回款回血，曾經(jīng)的“華南五虎”之首，富力地產(chǎn)為何淪落到這番絕境?

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，多年來，在張力、李思廉雙老板的治理下，公司始終未能逃出“高杠桿、重資產(chǎn)、周轉慢”的怪圈。

富力真錢緊

元旦節(jié)前幾天，富力地產(chǎn)(02777.HK)內(nèi)部75折售房的消息滿天飛，在年關超低折扣拋售房源，這家企業(yè)一定是遇到了難過的坎。

回望2020年，富力地產(chǎn)在缺錢中度過，市場表現(xiàn)相當一般。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)全年實現(xiàn)全口徑銷售金額1496.6億元，再次爽約年度目標。

1月4日晚間，公司披露其全年權益銷售金額約1387.9億元，同比增長0.43%。

從行業(yè)排名來看，富力地產(chǎn)全口徑銷售額排名第24位、權益銷售金額排名第18位。2019年，前述排名分別為第21位、第15位。

斑馬消費發(fā)現(xiàn)，最近兩年來，公司不僅行業(yè)排名連續(xù)下降，一直以來的高杠桿政策早已讓公司苦不堪言。

億瀚智庫研報顯示，2019年末，富力地產(chǎn)債務凈額1744億元，一年內(nèi)到期和一年后到期債務分別為623億元和1350億元;當年末，公司貨幣資金384億元，現(xiàn)金短債比0.62倍，在手資金難以覆蓋短期債務。

澎湃新聞報道，截至2020年三季度末，公司有息負債為1144.11億元，凈負債率降至166%，資產(chǎn)負債率降至80.37%。同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅359.5億元，1年內(nèi)到期有息負債752.7億元，公司短期現(xiàn)金流仍然十分緊張。

經(jīng)營能力弱、以及緊張的財務狀況，三大國際評級機構早已對公司展望負面。

2020年5月-8月期間，穆迪、惠譽和標普等機構，先后對富力地產(chǎn)及其企業(yè)家族評級下調(diào)，這直接導致金融機構敬而遠之。

尤其是在監(jiān)管層對償債“紅線”的規(guī)定之下，富力地產(chǎn)的融資活動和債務償還存在不確定性。

元旦節(jié)前后，有公開報道稱，富力地產(chǎn)已將持有廣州圣景25%股權、廣州富景吉山50%股權、廣州天力建筑100%股權，質(zhì)押給擁有國資背景的廣州城投，這被市場解讀為是引入國資緩解公司壓力。

癥結與頑疾

富力地產(chǎn)曾是人盡皆知的“華南五虎”之一，尤其在廣州根深蒂固。

在不少老廣州人眼里，“廣州每一根煙囪倒下，都有富力地產(chǎn)的一份功勞”。

上世紀90年代末，富力地產(chǎn)通過開發(fā)廣州銅材廠地塊、廣州硫酸廠地塊，再到后來的超級大盤珠江新城，迅速做大規(guī)模，促使這家房企逐步從華南區(qū)域走向全國市場。

公司是早期的地產(chǎn)行業(yè)領軍者，在2006年就突破百億銷售額。而中國恒大(03333.HK)達到這一規(guī)模，是在3年之后。

2011年，富力地產(chǎn)的銷售增速明顯下滑，此后多年未完成全年銷售目標，如今已跌出行業(yè)前20強。盡管張力、李思廉兩位老板攜手共進退，公司仍難重回輝煌。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，從早期大規(guī)模拿地占用大量資金、重倉商業(yè)物業(yè)，到豪賭一般接盤萬達資產(chǎn)包，這幾年，公司的現(xiàn)金流狀況陷入頻繁波動的局面。

據(jù)億瀚智庫研報，公司自2012年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額由正轉負，其后大多數(shù)財年為負值， 2013年、2014年以及2019年陷入波谷，分別為-119億元、-221億元和-242億元。

就是在這樣的狀況下，公司在2017年前斥資199億元接盤萬達酒店資產(chǎn)包，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

風光背后，重資產(chǎn)且須長期投入的酒店業(yè)務將公司進一步拖入泥潭，2020年上半年，公司酒店業(yè)務虧損擴大，錄得虧損9.36億元。

事實上，在收購萬達酒店資產(chǎn)包之前，富力地產(chǎn)已出現(xiàn)策略失誤。公司投資性物業(yè)面積劇增，2016年末，公司落成及規(guī)劃中的投資性物業(yè)總建筑面積達到430.4萬平米，涉及酒店、寫字樓、零售物業(yè)及物流地產(chǎn)等，大量資金沉淀在這一板塊。

從2007年開始，公司的凈負債率始終保持在100%以上， 2019年末飆升至199%。

公司負債率持續(xù)高位運行，一方面是公司集中式土地投資和酒店投資，消耗大量資金;另外在儲備大量土地后，遭遇市場下行，導致銷售回款不足，加之同期融資環(huán)境趨緊等，導致公司財務惡化。

艱難解圍

2020年，富力地產(chǎn)可能是TOP30中過得最糟糕的一家房企。

踩中“三道紅線”、信用評級遭全線下調(diào)、銷售規(guī)模和盈利能力逐漸疲軟，疫情更讓公司雪上加霜。

這個時刻，不知道李思廉是否會體味到當年王健林的苦楚。這家房企自我解圍的方式，幾乎和萬達當年甩賣資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑如出一轍。

去年11月，公司將持有廣州國際機場富力綜合物流園70%股權轉讓給黑石集團，交易對價44.1億元。

此后，公司陸續(xù)將海南富力海洋歡樂世界的相關股權擺上貨架。啟信寶顯示，該公司是富力在海南操盤大型文旅項目的平臺，富力地產(chǎn)持股比例80%。

此外，擬向平安不動產(chǎn)轉讓部分廣州黃埔筆村舊改項目股權、出售珠江新城CBD地標建筑廣州廣發(fā)證券總部大樓40%股權，屢屢在媒體報道中被提及。

在去年雙11期間，公司推出500億貨值的房源，通過易居售賣，最終去化僅20%。

受到三家評級機構同時下調(diào)評級的影響，公司對外發(fā)債受限。去年9月份申請發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目(ABS)告吹，在11月12日，公司才發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達12.375%。

對外高息發(fā)債，對內(nèi)則通過裁員、減員來壓縮人力成本費用支出。

截至2020年6月，公司員工總人數(shù)3.92萬人，相比2019年末的6.23萬人，半年減少2萬多人，員工總成本支出同比減少約20億元。

去年8月，公司董事局主席李思廉曾透露降債計劃：未來9個月，將處理250億元-300億元債務，一半會有重組安排，其余則靠資金和銷售抵消。