近期，被媒體稱作“三條紅線”的監管指標再次引發了關注，根據該政策，開發商如果想借更多的錢，它必須滿足“三條紅線”所提出的要求。由于中國房地產相關行業的經濟產出占到全部經濟產出的29%，這一新的監管措施可能會改變現有房地產的規則。

劃定“三條紅線”?

中國人民銀行和住房和城鄉建設部于8月份宣布，他們為房地產企業設立了新的融資規則，但沒有透露更多信息。但根據媒體報道和相關內部人士表態，希望進行再融資的房地產開發商將按照“三條紅線”作為門檻對其風險進行評估：剔除預收款后的資產負債率上限為70%，凈負債與股本之比的上限為100%，現金與短期債務比的上限為1。

開發商將根據其突破“紅線”規則的數量被分類，根據分類結果，這些企業的債務增長將相應地受到限制。據《21世紀經濟報道》表示，如果一家房地產企業“三條紅線”均已突破，那么該企業將不被允許在接下來的一年內增加債務。如果企業保持在“三條紅線”以內，那么明年企業的債務上限將增加15%。由于監管機構尚未公布官方文件，因此一些具體的定義尚不明確。

雖然政府沒有給出時間表。但據《經濟參考報》報道，包括恒大、萬科和碧桂園在內的12家開發商被要求在9月份前提交一份為期三年的減債計劃。該報道表示，“三條紅線”的全面實施將從2021年開始。新華社發表的一篇報道說，監管機構在8月20日與開發商的一次會議上明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，這是向開發商采取行動的另一個信號。中國央行副行長潘功勝在9月中旬表示，將有一個“合理的過渡期”來實施這項政策。

防控房地產泡沫風險

很大一部分原因是擔心房地產泡沫以及后續的崩盤。在過去的15年里，中國的房價飆升了6倍，深圳等城市的房價已經超越倫敦。房地產開發商的債務狂潮一直是房價上漲的重要推動因素，為了獲得融資，大量開發商不得不承受更高的利息，以彌補不斷上升的債務負擔。在恒大出現短暫的資金流動性恐慌之前，泰禾集團成為中國近五年來第一家債券違約的大型開發商。富力地產和泛海控股在近幾個月也出現了流動性壓力。

8月16日，中國銀行保險監督管理委員會主席、黨委書記，中國人民銀行黨委書記、副行長郭樹清在《求是》雜志上發表題為《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》的文章，為這輪房地產調控吹響了號角。他說：“黨的十九大提出，決勝全面建成小康社會，必須打贏三大攻堅戰，其中一項重要內容是防范化解重大風險。”而防范化解重大風險的重點是防控金融風險。

郭樹清重點提到了房地產泡沫風險：“房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來，各地區各部門根據‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。”

文章發布四天后，12家房企被約談。有關部門的目的無非就是讓房企去杠桿、降負債、預防系統性金融風險。

住建部表示，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

多管齊下“花式減負”

盡管“三道紅線”的實施信息尚未明朗，但影響已經立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數研究院的數據顯示，2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比同樣減少10%。同策研究院監測數據顯示，9月40家典型房企融資總額腰斬，合計為402.14億元，環比降幅達到51.41%，也就是說，房企新增債務規模有所減少。

實際上，近幾年來，富力、恒大、融創、陽光城等負債率過高的房企都已開始主動控制債務增速，防控風險。而“三條紅線”融資新規的推出，則進一步倒逼房企將降杠桿、降負債、加強現金流作為當前經營的重要命題。目前來看，不少房企都使出了“組合拳”，多管齊下“花式減負”。

無論是拿地還是收并購，房企的一切投資行為歸根結底都是為了規模擴張。“三道紅線”政策出爐之前，房地產行業更多以規模和速度論英雄。用陽光城執行副總裁吳建斌的話來講，房地產市場做大規模是第一需要，房企在規模擴張的過程中，一般可能會受到財務杠桿與經營杠桿的驅動，當負債加得越大，規模也就越大。

文/《新產經》郭師緒

但“三條紅線”結束了財務杠桿的紅利時代;硬幣的另一面是，高增長的時代亦已過去。10月22日，在“2020天府論壇”上，萬達集團董事長王健林提到，中國經濟由高速增長階段轉入高質量發展階段，“過去那種追風口、賺大錢的機會越來越少，各個行業的競爭都趨于白熱化，除了極少數的企業，大多數中國企業進入了‘賺辛苦錢、賺慢錢’時代。”()